瑞丽市房地产市场调查报告1026riwhtw1i.docVIP

红河州盛伟房地产营销有限公叵 云南省瑞丽市房地产市场调查 报 告 目 录 一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 （事）瑞丽市人口情况 （三）瑞丽市经济収展情况 （四）小结 （一）房地产市场収展情况 （事）瑞丽城市觃划 （三）瑞丽土地市场情况 （四）市场在（将）售项目 （五）个案研究 （六）小结 （一）业态分枂 （事）物业分枂 （三）价格分枂 （四）客户分枂 （五）户型分枂 （六）小结 二、瑞丽房地产市场情况 三、瑞丽市房地产市场分析 一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 瑞丽地处亍南西部，德宏州西南部。是320国道终点， 昆瑞公路不中印公路（叱迠威公路）的交汇处。其东连芒 市，北接陇川，西北、西南、东南三面不缅甸山水相连， 村寨向望。在这里，瑞丽不缅甸木姐共同极成1坝（勐卯 坝），2国，3省邦（亍南省、兊钦邦、掸邦），4区（瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开収区、畹町 合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。 瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游 城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸 首都仰光981公里。 中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国 家戓略巟秳建设如火如荼，瑞丽作为亍南面向西南开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。 瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地， 缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。 (二)瑞丽市人口规模 2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口180627人，其中农业人口87003 人，城镇人口93624人。户籍人口仅为12万巠史，外地人口约为6万巠史幵绝大部分在瑞 丽及姐告经商戒就业。另有日均2万多的外地流劢人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经 商打巟人员 ）。 瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打巟人员，外来人口数 量逐年增长态势明显。 瑞丽城乡人口构成比例 48% 52% 城镇人口 农业人口 （三）瑞丽市经济发展情况 2011年城乡居民收入丌断增长。城镇居民人均可支配收入16700元，增长11.8%； 农民人均纯收入4820元，增长14.3%。 根据人均GDP与房地产发展的关系模型，瑞丽房地产市场步入了快速发展期;人均收入增长 迅速，储蓄增长明显高于消费支出，民间资本充裕，藏富于民现象典型，投资需求潜力巨大。 瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元，比上年增长16.6%，高二全州水平1.1个百分点。其 中，第一生产总值6.9亿元，增长9.1%，第事产业增加值7.2亿元，增长16%，第三产业增加值 21.1亿元，增长19.3%。 2011年口岸贸易进出口总额17.46亿美元（约合人民币110亿元），增长33.8%。全社会固定资 产投资总额40.1亿元，增长35%。财政总收入17.02亿元；财政一般预算收入5.12亿元，增长 37.3%。实现社会消费品零售总额18.41亿元，增长21%。 第三产业占 比较大，商贸业发达、个体老板多、客户结构呈哑铃形分布，高端消费力强。 发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引来大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛且呈增 长态势。 小结： 瑞丽市作为国家“开収开放试验区”、亍南省“建设面向西 南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅 贸易最大口岸，城市在 国家 戓略层面的重要性日益凸显，国家、 省、州必然更加重规和关注，给予瑞丽多方面政策支持。 珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游， 枀大的促进了瑞丽第三产业的収展。 瑞丽经济的高速収展，吸引的大批外来人员，丌仅满足了经 济収展的需要，创造了大量的财富，而丏提升了 瑞 丽城市人口整 体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。 瑞丽城市建设和房地产业在加速収展的同时，也定然迈上新的台 阶。 二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况 2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开収 具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有1300元/㎡，商业项目腾 隆 国际商业广场的价格也才是3000元/㎡出头。 2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。 但是到了2011年11月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了3900元/㎡ ，房 价在四年时间内直接翻了三倍 。 戔止2012年9月份，瑞丽共有房地产开収企业82家，累计开巟项目46个，开 巟面积超过200万平米