网上个案研习2016年12月案情一第5题2016年陈先生拥有一个.PDF

网上个案研习 网上个案研习 2016 年12 月 参加者注意事项: 1. 此「网上个案研习」的内容大部份采纳自2014 年12 月推出的「网上个案研习」。 2. 请在答题前细阅案情及附件(如有) 。案情的背景及人物皆为虚构的。 3. 根据持续专业进修计划指引第 5.3 段，在考虑颁发嘉许证书时，持续专业进修 学分的计算方法将受到以下的限制: “为鼓励从业员采用更多的学习模式，部份模式的活动将设有学分上限、监管局 不会计算超出上限的学分。以监管局举办之网上个案研习为例，在每一持续专业 进修时段(以12 个月为计算) 的上限为4 个学分;因此，即使从业员在该12 个月的 持续进修时段完4 个以上的网上个案研习(每一个网上个案研习可获 1 个持续专 业进修学分) ，在学分计算方面，亦只能获取4 个学分。” ︰ 是次「网上个案研习」共有10 条问题，如答对5 条或以上，参加者将 合格要求 会获得1 个持续专业进修学分(核心) 。 备注 ︰在此个案研习的问题中，以下词汇的意义为﹕ 《监管局》 指地产代理监管局； 《条例》 指《地产代理条例》； 《常规规例》指《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》； 《发牌规例》指《地产代理(发牌)规例》； 《操守守则》指地产代理监管局制订的操守守则;及 《执业通告》指地产代理监管局制订的执业通告。 案情一 (第1-5 题) 2016 年 陈先生拥有一个住宅单位 ( 甲物业) 。他于9 月15 日致电他的地产代理何光 为物业放盘出售，并要求何光建议一个放盘价。何光告诉陈先生楼下 (较甲 物业低五层) 的乙物业三个月前以490 万元售出。何光说他认为物业市场在 下调，建议陈先生以480 万元为物业放盘。陈先生说他要以490 万元放盘， 并且不要就低于480 万元的出价骚扰他。 9 月20 日何光刊登广告以490 万元出售甲物业。 甲物业的土地查册显示陈先生是唯一拥有人，物业属按揭物业，并受制于一 项管理费欠缴备忘录。 麦女士是买方客户，她已与雇用何光的地产代理公司签订「地产代理协议」。 9 月 22 日何光带她参观甲物业，陈先生也一同在场。在参观期间，陈先生 说他已经在单位住了多年。他的女朋友和他同住，亦分担家居生活开支，更 1 网上个案研习 在陈先生两年前失业时帮他作按揭还款。 翌日，陈先生因公事到欧洲一星期；他着何光不要在他出门公干期间找他。 同日政府成功以底价的四倍价钱卖出数个地段。物业市场因此被带动，变得 非常活跃。因为市况乐观，何光翌日以495 万元为甲物业卖广告。 陈先生回港后麦女士出价490 万元。陈先生接受麦女士这个出价，并于9 月 30 日与她签订临时合约。正式买卖合约于10 月21 日签署。 陈先生其后得悉甲物业楼下两层一个类似的单位于7 月 1 日以510 万元售 出。 案情二 (第6-10 题) 2016 年 王先生是某位于尖沙咀的住宅单位的业主，单位外墙设有广告位 ( “该物 业”) 。2 月1 日，王先生把该物业以480 万元放盘价委托「成功地产代理行」 ( “成功”) 的持牌地产代理张森放盘出售。王先生指示张森出售该物业将包 括外墙的广告位，并声称该广告位是他所拥有的。 王先生于2 月4 日与张森签订「地产代理协议」，并说他不想当时收取「物 业数据表格」。王先生同意张森可以代表买卖双方，及支付成交价百份之一 的代理佣金。张森于2 月5 日为该物业刊登广告。同日，一名准买家徐先生 委聘张森为代理及视察该物业。徐先生出价490 万元，并指示张森说因楼市 上调，他打算成交前把该物业转售，因此需要较长的成交期。张森将徐先生 的要约提交给王先生考虑。 2 月 12