第九 节房产税.docVIP

第 九 章　房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法 ? 本章为非重点内容，涉及到了3个小税种，每个税种分值都不高，其中的房产税相对重要。重点内容：各税种的税额的计算，和税收优惠。 第一节　房产税法 较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题， 一般分值2-3分。　　一、房产税基本原理　（一）概念：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 （二）房产税的特点： 1.房产税属于财产税中的个别财产税； 2.征税范围限于城镇的经营性房屋；（不含农村房屋和非经营性房屋） 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。（从价计征/从租计征）　　二、纳税义务人与征税对象　　（一）纳税义务人：征税范围内的房屋产权的所有人。 具体情况 纳税义务人 产权属国家所有的 经营管理单位 产权属集体和个人所有的 集体单位和个人 产权出典的 承典人 产权所有人、承典人不在房屋所在地的 房产代管人或者使用人 产权未确定及租典纠纷未解决的 房产代管人或者使用人 无租使用其他房产的 房产使用人 【提示】自2009年1月1日起 （二）征税范围——城市/县城/建制镇/工矿区的房产（不含农村） 房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税； 但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。三、税率、计税依据和应纳税额的计算 （一）税率　　从价计征1.2% 从租计征 12% 2001年1月1日起，个人按市场价格出租的居民住房，暂减按4%的税率征收房产税。 （二）计税依据　1.从价计征：计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。 （1）房屋原值：账面原价。 自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。 （2）原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 （3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（资本化） 注意的三个问题 具体形式 计税规定 联营投资，共担经营风险的 从价计征 收取固定收入，不承担联营风险 从租计征 融资租赁 从价计征 租赁期内纳税人，由当地税务机关确定 （4）房屋附属设备和配套设施的计税规定 不可随意移动的附属设备和配套设施，计入房产原值 更换附属设备和配套设施的，计入原值，扣减原来价值 易损件更新不再计入房产原值 （5）居民住宅区内业主共有经营性房产由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。 自营的，从价计征，无原值或不能准确划分可核定； 出租的，从租计征。 (6)（新增）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0．5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。” 　 2.从租计征：计税依据为房产租金收入。　【提示】租金包括货币及实物形式，如租金为劳务或其他形式抵付的，按同类租金计征。 免租期内由产权所有人从价计征房产税 【例题.多选题】（2010年）下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。 　　A.融资租赁的房产 　　B.产权出典的房产 　　C.无租使用其他单位的房产 　　D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产 　【参考答案】ABCD （三）应纳税额的计算 从价计征：全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% 从租计征：全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%） 【例题.单选题】（2010年）某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。 　　A.21.2万元 　　B.27.6万元 　　C.29.7万元 　　D.44.4万元 　 【参考答案】B 　 【答案解析】160×12%+3000×（1-30%）×4/12×1.2%＝27.6（万元） 　　四、税收优惠　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。 （免税单位出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。）　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。　　（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。（营业用房征税）　　（五）中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。