房屋买卖租赁不当风险.docVIP

PAGE PAGE 1 5055 房屋买卖/租赁不当风险 涉及的法律法规 1、《物权法》 2、《合同法》 3、《城市房地产管理法》（2007年修订） 4、《城市房地产转让管理规定》 5、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》 6、《商品房销售管理办法》 7、《契税暂行条例》 涉及到的法条 1、《物权法》 第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 　　第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 　　第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料 　　第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 　　第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 　　第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 　　不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2、《合同法》 第一百五十七条　买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。 　　第一百五十八条　当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 　　当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。 　　出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十四条　商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 4、《城市房地产转让管理规定》 第八条　房地产转让合同应当载明下列主要内容： 　　（一）双方当事人的姓名或者名称、住所； 　　（二）房地产权属证书名称和编号； 　　（三）房地产座落位置、面积、四至界限； 　　（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 　　（五）房地产的用途或使用性质； 　　（六）成交价格及支付方式； 　　（七）房地产交付使用的时间； 　　（八）违约责任； 　　（九）双方约定的其他事项。 　　第九条　以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 　　第十条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 　　转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 5、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 　　第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同