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多空间尺度普通住宅用地合理地价研究 　　摘 要：近年来，我国政府推出了一系列的住宅调控措施，希望能够让房价恢复到正常水平。然而，什么样的价格是合理的？多少地价是正常的？并不是通过人的主观断定去决定的，它们需要一系列的估价手法去进行确定，只有这样才能让最后的结果兼具合理性、公正性、准确性和科学性。本文以金厦华府小区的入户花园为例，对合住宅用地地价的合理评估进行了论证。 　　关键词：多空间尺度；住宅用地；地价 　　当前我国土地市场中存在的垄断性、土地资源的稀缺、房地产税收制度不合理、不健全的政府官员考核制度以及地方性的政府土地财政等使得我国的土地市场整体呈现出严重地不均衡配置，这样一来，使得我国的土地价格难以在市场中获得公正、客观、合理的评估。面对此种情况，我国急需采取科学的土地价格评估手法，引导房地产行业健康发展。金厦华府小区在当地首次实现了入户花园、地下车库人车分流等内容，尤其是入户花园的设计，一方面实现了空间的充分利用，另一方面也成为了小区的特色，促进了小区销量的增加。 　　一、合理评估住宅用地地价的方法 　　尽管通过分析比较房地产利润率、房地产贷款占比、自由购房与投资购房占比、房屋空置率和租售比等一系列指标可以对房地产泡沫进行有效的检测，但在我国的房地产市场中，这些方法都无法精确合理地对我国的房价泡沫进行度量，只有房价收入比这一指标才能实现住房市场泡沫合理估计。从这一现状不难看出，我国的地价水平也可以借用合理的地价房价比和房价收入比进行预测。然而，精确的数值往往无法准确地代表其中的各个不定性的因素，所以要想得到更为准确的地价，只有将各个变量进行区间化分隔，在对每一个区间中的不确定性和可能性进行分析，从而计算有可能产生的数值。 　　在对中等住房进行合理估价时，按照国际惯例，往往会按三到六倍的中等住房的价格和城市各个家庭的平均年收入比值I为依据，再通过城市居民家庭的收入得出合理的中等住房房价。其中，又由于合理的中等住房房价是居住面积与合理的中等住房每平米房价的乘积，而合理的地价房价比为合理的楼面价格除以每平方米的合理房价之后的结果，所以，最终通过推导，可以知道，合理的楼面地价最终可以通过合理的地价房价比与中等收入家庭的年收入乘积除以居住面积后，再乘以前面提到的比值系数I即可得出，即然而在实际操作过程中，为了保证最终结果的科学合理性，往往需要对中等收入的家庭年收入、地价房价比以及住房居住面积进行区间划分，然后通过最大值和最小值的区间计算进行计算，但是，如果区间的宽度过大，则代表着最终得出的结果的不确定性越高，因此，这些变量的区间进行科学划分是决定地面楼价合理性的关键因素。 　　二、合理评估住宅用地地价变量的区间确定 　　（一）我国中等家庭年收入区间的确定 　　一个家庭的投资收入、业务活动及非正式行业的活动收入、薪水、工资等全部收入的来源总值便是中等家庭的收入，其中家庭的隐性收入诸如对可供出售的农业产品的消费都是中等家庭收入的计量范围。然而，在实际工作中，对于中等收入家庭的的标准、方法和概念往往不同的地区存在着很大的差异，最终导致结果也是各不相同的。不仅如此，不同统计部门往往会根据当地的实际情况，采取不同的方法对中等家庭的年收入进行检测而得到的结果也不尽相同。 　　所以，为了保证最终得出的地面楼价的科学合理性，通常都是采用05年由我国国家统计局统一公布的，通过“高收入组替代法”得出的中国城市中等家庭年收入作为计算标准区间，即中等家庭年收入区间为六万到五十万。 　　（二）我国房价地价比区间的确定 　　百分之十五至百分之三十是地价在我国房价中占有的比值，其中24.2%是最后得出的平均值，这是我国过度资源部在2009年进行全国调查后得出的数据，虽然后来许多业内专业人士对该数据纷纷提出了质疑，但它仍然是我国在进行地面楼价合理评估时常常采用的参考比值区间。 　　（三）我国住房居住面积区间的确定 　　鉴于全球各个国家不同的国情和发展水平，由联合国人类住区中心制定的《城市指标指南》仅仅对计量单位进行了规定，即将计量单位定为一套或者居住单元，当并未将计量单位细致到关于居住单元的具体面积要求上。 　　从1978年发展至2010年，我国的城市人均住房居住面积已经从最初的4.55平米上涨到了30平米。根据重庆市统计局的最新研究数据，我国城镇中等收入家庭的住房面积区间在120-200平米之间。然而，由于我国各个城市无论是经济发展状况还是土地资源亦或土地市场都是截然不同的，所以在具体到某一个城市时，中等收入家庭的居住面积区间与该数据往往是会存在一定的差异的。 　　为了能更好地服务于房地产行业，我国特意对中等收入及以上家庭的商品住宅分为了三大类，经过对各个城市的住宅销售价格进行一系列的调查统计分析后，最终将三个面积区间从大到