飞宇集团商业综合体的策划.ppt

引领品质 独具风骚 —长清大学城项目决策策划报告 策划：张鹏飞、韩凤华、郭莎莎、秦娜娜 本项目将是飞宇首个SHOPPING MALL，也是占领长清市场的桥头堡。它对飞宇的意义不仅仅是成功整合第一个综合商业，更是进入综合商业板块的契机点。 效果图 目 录contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 本体分析 总体构思 服务对象为大学城师生、周围居民、外地游客等，并能辐射长清城区的居民 服务对象 2 建设一所集餐饮、购物、娱乐、休闲、电影院、宾馆等品种齐全、环境优雅的大型商业大厦。 1 建设目标 建设规模为1.7万平，涉及地下和地上两个层次的商业区域。 建设规模 3 企业战略意义：成功布局大学城，辐射长清市区， 为企业进入房地产市场奠定基础。 企业品牌意义：打造大学生高度认可的飞宇品牌商 业，商业品牌提升其他物业品牌。 实现开发目标：以商业为主体，其他各类物业协调 运作，稳定回现，并最终服务商业。 项目愿景及目标 目 录contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 本体分析 市场研判 项目背景研究 商业市场研究 发展初期（2005～2008年）：各高校建设时期 状况：高校建设周围比较荒凉、周围配套设施不健全 发展中期（2008～2012 年）：进入快速发展期,周围配套开始完善 状况：各高校、大学城商业街初步建设完成，各高校招生量增多； 商铺增多，各高校周边流动小吃店增多； 住宅小区建设，城区住宅分布结构发生变化，住宅区域外移； 济南园博园开始建设并投入运营，将吸引大批人流。 近期发展（2012年至今）：由低端商业向中端商业过渡 状况：大学城逐步完善，人流量逐步增多，认可度独步提升； 住宅小区建设基本完成，入户增多； 周围购物、娱乐、餐饮较为混乱，脏、乱、差严重。 大学城发展历程及状况 市场研判 项目背景研究 商业市场研究 区域内主要竞争项目 商业街 丹凤小区 银座 本 案 商业街以传统商业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度高， 购物环境吵杂。 业态上以中小型百货、小型超市专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主； 从业种上看，以满足大学生基本生活需求的综合百货、服装鞋帽、餐饮娱乐、文体设施为主； 商铺分布比较零散，业态比较杂 竞争区域一 依托品牌效应以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈 ； 舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所； 竞争区域二 银座位为高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性。 目 录contents 1 2 3 项目愿景及目标 市场研判 本体分析 本体分析 区位分析 功能分析 区位条件 本地块位于大学城的大学路中段，处大学城中心位置，周围紧邻居民区、高校、园博园，城市意象较强。 交通条件 项目大学路与海棠路交界处，交通非常便利。 项目紧邻交通主干道交界处，交通条件优越，地块标识性强。 K301、济长巴巴士2路、3路等途径本项目。 开通商场班车 吸引人流 地块内部现状 本项目地块无建筑覆盖，植被多为杂草，利于开发。 项目周边人口较为集中，交通便利。 土地状况良好。整个项目地块平整，便于规模开发。 大学诚商业中心，大学生对区域认可度高，商业需求旺盛，项目开发的经济价值高。 开发价值评估 项目的成功运作将有利于集团布局长清周边。 本项目有足够的条件成为大学城乃至长清地标式建筑，代言长清。 地块开发属性符合大学城的整体规划，同时改善区域内缺乏时尚、活泼、品质元素的形象。 地块周边多条城市主干道以及公交线路，极为便利的交通为项目带来利好。 延伸价值评估 机会价值评估 地块总体价值评估 本体分析 区位分析 功能分析 大学城核心客户 高校师生 周边居民 外来游客 吸引关键：价格合理、产品品质、优势突出、交通方便 吸引关键：产品品质、价格合理、舒适便捷 吸引关键：产品品质、舒适便捷、环境优雅 对价格和配套的关注度：高校师生＞周边居民＞外来游客 从区域来源上可将大学城客户分为三类 客户梳理 客户需求 高校师生：餐饮、购物、休闲、娱乐健身、住宿 周围居民：餐饮、购物、休闲、娱乐健身 外来游客：餐饮、购物、休闲、住宿----快捷 项目布局 海 棠 路 大 学 路 商 场 停 车 位 商 贩 区 吸引 人流 地块经济指标 项目总占地面积为2.7万平米，总建筑面积为1.7万平米，商业体量较大，总体规模有一