广州某地块项目行性研究报告.docVIP

广州市XX路XX剧院地块项目投资可行性研究报告 2009年6月10日 项目可行性研究报告 项目可行性研究报告 评估报告名称： 广州XX路XX剧院地块项目可行性研究报告 评估机构： 深圳市XX土地房地产评估有限公司 评估日期： 深圳市东润达投资发展有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——深圳市XX土地房地产评估有限公司对贵公司委托的广州市XX路XX剧院地块项目投资可行性研究方面的意见，以供贵司作参考。 经过我们详细的市场调查研究，我们认为项目争取到的容积率为12有较大可能性，在此容积率下，项目建设用地面积2,355平方米，总建筑面积为28,260平方米(地下车库面积为4,500平方米)。项目的总投资额为27,131.97万元，其中委托方自有资金投入在10,000万元左右，银行融资在10,000万元左右，须补交地价9,234.24万元，税后利润12,406.51万元，税后利润率45.73%，财务内部收益率为28.5％。贵公司可接受的最低收益分成比例 项目的风险主要来自存在较多的不确定性： 划拨用地转为商品房用地，整个过程需要政府相关部门批准，因此可能在项目开发时间造成延误； 项目的容积率都是我司根据市场情况和建筑技术角度论证，但最终确定仍需要相关部门确认，一旦容积率无法实现，项目的各项经济指标和分成建议也需要做较大调整。 我们的方案是基于目前项目所在广州市以及项目所在区域房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 顺颂 商祺 深圳市XX土地房地产评估有限公司 2009年6月10日 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc106081824 一 项目界定 PAGEREF _Toc106081824 \h 1 HYPERLINK \l _Toc106081825 1 项目解析 PAGEREF _Toc106081825 \h 1 HYPERLINK \l _Toc106081826 （1） 项目位置及四至 PAGEREF _Toc106081826 \h 1 HYPERLINK \l _Toc106081827 （2） 地块现状 PAGEREF _Toc106081827 \h 1 HYPERLINK \l _Toc106081828 （3） 项目配套分析 PAGEREF _Toc106081828 \h 2 HYPERLINK \l _Toc106081829 （4） 地块分析小结 PAGEREF _Toc106081829 \h 3 HYPERLINK \l _Toc106081830 二 投资背景和市场环境研究 PAGEREF _Toc106081830 \h 4 HYPERLINK \l _Toc106081831 1 广州宏观经济分析 PAGEREF _Toc106081831 \h 4 HYPERLINK \l _Toc106081832 (1) 2007年广州宏观经济状况 PAGEREF _Toc106081832 \h 4 HYPERLINK \l _Toc106081833 (2) 2008年一季度广州市经济运行情况 PAGEREF _Toc106081833 \h 4 HYPERLINK \l _Toc106081834 (3) 广州宏观经济分析小结 PAGEREF _Toc106081834 \h 6 HYPERLINK \l _Toc106081835 2 市场环境分析 PAGEREF _Toc106081835 \h 6 HYPERLINK \l _Toc106081836 (1) 广州写字楼市场分析 PAGEREF _Toc106081836 \h 6 HYPERLINK \l _Toc106081837 (2) 广州动漫市场分析 PAGEREF _Toc106081837 \h 10 HYPERLINK \l _Toc106081838 三 专业市场板块分析 PAGEREF _Toc106081838 \h 12 HYPERLINK \l _Toc106081839 1 办公物业市场板块分析 PAGEREF _Toc106081839 \h 12 HYPERLINK \l _Toc106081840 2 项目所在片区写字楼物业分析 PAGEREF _Toc106081840 \h 17 HYPERLINK \l _Toc106081841 3 片区商业市场分析 PAGEREF _Toc106