模型设计与实证结果分析.PDF

第四章 模型設計與實證結果分析 本章基於以上對於變數之設定，做出實證模型，首先對於模型之設定方式以 及預期變數狀況進行解釋，接著檢視模型之檢定情況，並對於實證結果狀況加以 闡述。 本文應用次序性邏輯特模型，由於其可方便應用在次序尺度分析上，因此在 房地產領域亦廣為利用，例如搜尋過程中仲介的使用程度 ( 李春長，2003) 、管理 維護的委外狀況等(洪子茵、張金鶚，2002) ，由於本研究依變相亦為次序尺度， 因此亦選取次序性邏輯特進行實證。 第一節 模型設計 在購屋消費決策環境中，家戶面對一組選擇方案時，除了受到該組方案特性 的影響，家戶本身的屬性特徵對於方案選擇亦應存在影響，亦即決策取決於個別 選擇所具有的特性及決策者的特性。 為了分析購屋者發生過度或不足消費的狀況，本研究應用次序邏輯特模型來 分析，次序性邏輯特模型亦稱作累積 logistic 迴歸模型（ Cumulative Logistic Regression Model ），其為二元邏輯特模型的擴展，此方法經常應用在次序尺度分 析上，例如高中畢業以下、高中畢業、大專畢業，或是病症程度輕微、普通、重 度。而於本研究中則為“理想與現實的差距＂，差距程度由低於到高於亦屬於次 序尺度。依序為低於預期(不足消費) 、合於預期、高於預期(過度消費 )三類。本 研究建構之機率模式如 (2)式所示： ⎡ ( ) ⎤ p Y ≤j X i Log ⎢ ( )⎥ α+β1X 1+β2X 2 +...+βiXi (2) 1 p Y j X ⎢⎣ − ≤ i ⎦⎥ 其中，Y 為差距由高於預期到低於預期排序的不連續因變數，Yj＝1 表示不 足消費， Yj＝2 表示與預期接近，Yj＝3 表示過度消費，在本模型當中是以不足 消費當作基準組進行討論。其中α為截距項， β為最大概似估計法所校估之參 數， Xi 為外生的自變數，包括了消費者個別屬性、預期屬性以及搜尋完整性三 部分共十項之變數。 簡單來說，上式亦可表示如下： (3) * u 為誤差項，假定其為對數分配(Logistic Distribution) 。由於Y 無法透過直接觀 察得到，但是我們知道其歸屬於何種次序類別。因此，模式可以進一步表示如下面 三式： F 表示常態累積分配函數。透過此模式可利用最大概似法來估計出自變數X 之係數 β向量。 此 外 若 是 校 估 的 模 型 符 合 成 比 例 發 生 比 假 設 (Proportional Odds Assumption) ，則表示各組合有相同的參數，可以使用次序邏輯特模型來進行評 估，若未通過檢定則需使用多項邏輯特模型（ Multinomial Logit Model ）將不足 消費、合於預期、過度消費三者兩兩進行比較，檢驗其差異，或是使用其他模型 進行檢視。 參照過往文獻主要討論焦點，本文將自變數區分為個別屬性、預期屬性以及 搜尋完整性三部分，而各變數之預期說明如下。 一、個別屬性 在消費者個別屬性的部分主要即為購屋行為者之實質狀態，其中包含了所 得、年齡，購屋之後將進入居住的人數，以及先前有無具備購屋經驗共四個變數， 分項說明如下。 (一)所得 所得最常被用以衡量家戶消費能力，該變數在原始問卷中為級距問法，本研 究以組中點作為試算的依據，將其改成連續變數的型態。由於高所得者有能力消 費較昂貴、較大面積之住宅產品，因此也易有實際大於預期之情況，容易過度消 費；反之較低所得者在預算限制之下，不容易滿足其原先預期，容易產生不足消 費的狀況。 (二) 年齡 由於住宅具有昂貴性，需要時間來累積足夠資金，此外年齡較高者除了隱含 著一定經濟能力的意義外，尚有可能包含了相關經