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大盘住宅社区泛社区管理模式研究 　　摘 要：大盘社区的和谐仅靠社区管理、物业服务或业主自治三者单独或各自为政的管理无法实现。通过以物业管理、社区管理和业主自治为主，囊括开发商和社会百业的支持在内的“泛社区管理模式”，可实现服务完善、经济活跃、精神愉悦，从而构建社区的和谐。以昆明新亚洲体育城为例论述了大盘住宅社区的泛社区管理模式。 　　关键词：大盘社区 泛社区管理 意义 模式 　　 　　一、大盘住宅社区的泛社区管理问题的提出 　　随着我国城市化的迅速发展，房地产开发规模日益增大，上百万平方米的“大盘”越来越多。这些大盘大都位于城市郊区，容纳的人口数量多，物业类型丰富，有一定的商业配套设施。基于地域观点，这样的大盘，可被认为是社会学界所定义的社区。 　　社区是社会的细胞。我国城市化的过程，在某种程度上来说，可被认为是围绕着人来进行的社区建设和社区管理的过程。社区管理主要是指一定的机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。 　　对于年轻化的大型社区而言，社区管理对于社区中大多数的人来说，比较抽象。而物业服务，由于其高度接近于住户而被广泛认识，住户的各种需求，包括社区管理范畴内的需求，都会反映到物业服务企业。而处于提高业主满意度来考虑，物业服务企业会承担很多社区管理范畴内的工作。业主自治，某区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规，以民主原则建立自治组织、确立自治规范，自我管理本区域内事务的基层治理模式。简单的说，就是业主自己管小区。 　　物业服务、社区管理和业主自治共同的目的都是以“人”为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种便利，虽三者各有侧重点，但将其完全分开是不现实的，现实操作中，三者往往“你中有我，我中有你”。此外，三者的实现还有赖于规划部门、开发商及社会百业的支持。因此，在大盘社区当中，我们提出以物业管理、社区管理和业主自治为主，囊括开发商和社会百业的支持在内的“泛社区管理模式”。 　　 　　二、大盘住宅社区的泛社区管理问题的提出的意义 　　1、大盘社区，人数规模堪比县城，泛社区管理模式可以更好的引导和服务好大盘社区中的住户 　　大盘社区的典型的特征是“大”。其所辖面积多在百万平方米以上，所辖人口多在10万人以上，规模堪比县城。一个县城的管理部门，从工业到农业，从工商行政，到国税地税，还有公安、法院、检察院等等，而对于人口规模相当于县城的大盘社区来说，由于我国城市化往往是房地产业先行，在数十万人口入住于某一区域后，相关配套可能还无法到位，这样一来，这数十万人的引导和服务就必须由物业管理者、社区管理者和业主自治来完成。我们提出的泛社区管理模式，就是将在某一区域内人口与居住、生活相关的一切需求囊括其中，为居民群体性的需求提供指引并向相关部门提出申请。 　　2、“城市病”初现端倪的背景下，要求在社区内，尽量满足个人、家庭生活所需 　　如果按照城市发展“同心圆”模型，城市郊区的大盘社区是典型的“摊大饼”模式，这将带来交通拥挤、人口膨胀、环境恶化等“城市病”。美国城市经济学者霍保特提出，随产业、经济的发展，城市将出现多核心模式。这一模式的特点是多中心，各中心对应特定的资源并力求达到规模效应。据此观点，城郊的大盘住宅社区能满足或部分满足社区中个人、家庭生活所需。这种满足能力越强，区域经济的成长性也就越强。区域经济的成长需要一定的环境来培养，而仅依靠规划部门的前期规划、房地产开发商的硬件开发、物业服务企业的业主专属物业服务、目前行政意义上的社区管理等某一方面的单独行为或各自为政的行为，显然难以实现。我们提出的泛社区管理模式，某种意义上说，就是一种协作的机制。通过协作，培养大盘社区的区域经济成长性，在一定意义上解决城市发展中“城市病”的问题。 　　3、“单位人”向“社区人”的转变，将社会管理的目标落实到社区，通过构建社区和谐从而实现社会的和谐 　　我国社会管理长期以来是依靠“单位管理”得以实现的。随着市场经济的成熟与完善，经济主体的多元化打破了“单位”这一单一的经济组织形式，而人们的居所相对稳定，因此，社会管理的实现，也由依托于“单位管理”过度到了依托于“社区管理”。社区管理，乃至社会管理，终极目标是实现社会和谐和人民幸福。单一的物质满足，很难让人获得幸福，依据马斯诺的效用满足原则，安全感、认同感、舒适感和归宿感是现代人们获取幸福的必由之路。在社区的建设当中，只依靠经济、行政和业主自我的单一的力量和手段，很难真正创造一个社区的安全感、认同感、舒适感和归宿感。因此，通过泛社区管理的模式，将各方力量与手段结合起来，以创造社区和谐、居民幸福。 　　 　　三、大盘住宅社区泛社区管理具体模式研究