物业管理市场需求的分析与思考sj_wcvwv.docVIP

物业管理市场需求的分析与思考 　 随着我国的经济体制从计划经济向市场经济转变，传统的政府行为模式的房屋管理方式逐渐被打破，出现了一种新的专业化，经营型的物业管理模式。这种以物业为对象的管理服务，具有价值和使用价值，其物业本身就是一种特殊的商品，它在空间上固定不变，时间上长期使用，供给有限，价格昂贵。但在其消费阶段，随着物业的使用，必然出现陈旧、破损和功能的退化。为了保证物业的正常使用和消费期的延长，就需要进行科学的管理、维修和养护。同时，随着科学技术的发展，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能复杂化和多样化。要管理这些设备，就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此，物业管理服务便成为独立交换的对象而存在，它所出售的是无形的商品（智力和劳力），其核心是服务。社会对物业管理服务需求的日益增加是多方面的，这也就使得物业管理市场的形成具备了可能性。　　　　一、城市住房制度的改革亟需物业管理　　　　中国自解放以来，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而有国家用行政手段完全统管起来。由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性。国家在住房建设上只有投入，没有产出。长期以来，房产管理部门一直亏损，无法核算其经济效果，靠吃国家的大锅饭实行单纯管理，职工吃房租，修房靠补贴，房管单位只是计划的被动执行者。这种房产管理体制造成的直接后果是：不仅使国家财产和人民生命财产遭受重大损失，而且住户也不满意，它使房产管理走进了一条死胡同，到了非改革不可的境地。　　　　党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施，使得房地产业从长期萎缩状态中得以复苏，并迅速发展，逐渐成为国家的支柱产业，房地产业的地位和作用开始被人们所认识。人们开始把房地产作为商品来经营，面向社会，开发建设，出售、出租房地产。然而，如何用科学的、现代化的管理手段，使这笔巨大的社会财富得以维护、保值、增值是摆在我们面前的又一个新课题。经过实践，人们开始意识到要做好这一课题，必须从改革房产管理体制入手，转换机制，将管理体制从原来的行政管理模式转向专业化、社会化、企业化方向发展，因而物业管理的推广也就成为了城市房屋管理的必然选择。　　　　二、城市房地产管理体制的变革呼唤物业管理　　　　随着城市土地有偿使用和住房商品化改革的实施，我国房地产得以迅猛发展，但随之在管理体制上的弊端和矛盾也日益暴露出来，与改革形成了尖锐的冲突。　　　　其一，随着住房商品化的逐步实施，各类住宅出售后形成的多元产权关系，使得传统的按产权、按部门分散管理的模式，用计划包干的维修管理办法，再也不能适应房地产事业发展的需要，急需在管理体制上寻找一套新方法；　　　　其二，随着住房私有化程度的不断提高，如何通过日常维护，美化环境、保洁保安，使物业保值、增值是业主们关心的事，但却是原有房产管理部门难以实施的事；　　　　其三，住宅小区的管理，涉及各个方面和相关的部门。如居委会、环卫、绿化、公安、房管、市政、城管、交通、工商等。传统的管理是房屋按房产归属进行管理即公房归房产管理局管理，单位自有房由单位自己管理，住宅区的环境卫生有环卫部门管理，绿化由园林部门管理，道路由市政部门管理，治安由居委会和派出所管理，水和电则由自来水公司和供电局管理。没有统一的管理标准和健全的管理制度，各自为政，管理十分松散。如何相互协调，发挥住宅小区的整体功能，创造一个舒适、优美、和谐、安全的居住环境？原有的房产管理体制和管理机构是无法适应这种需要的，它要求有一个统一综合的管理机构。　　　　总之，随着住房制度改革的深化和房地产的进一步发展，原有的房产管理体制、管理方式、管理机构都已不适应新形势的发展了，而和房地产综合开发相配套的物业管理这种已在国际上运行了一个世纪，集管理、经营与服务为一体的充满生机和活力的管理方式，在中国房地产业迅速发展的今天也就呼之欲出了。这种管理适应社会发展的新潮流，适应城市房地产管理体制改革的要求。　　　　三、物业管理公司是房地产开发商的售后质量保障　　　　物业管理作为房地产市场的销售环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。优质优价的楼宇加上良好的物业管理，已经成为开发商推出新楼盘的新卖点，与此也是影响着楼盘销售的重要因素。随着人们生活水平的提高，购买房产的消费者花钱买环境、买安全、买服务、买方便的市场住房消费观正逐步形成，买房看物业管理水平已成为基本常识。也就是除了对房屋质量、房屋价格、地理位置等基本因素外，对环境及售后服务亦提出更高的要求。开发商将引入优秀的物业管理作为提供良好售后服务的一项重