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金凯元——代理记账、工商注册首选品牌 http://www.jkyhkj/com 投资性房地产税务处理方式 企业会计准则中，投资性房地产有成本计量和公允价值计量两种会计处理模式。而企业所得税法中对于投资性房地产，却并未明文确定其 HYPERLINK /tax/ \t _blank 税务处理方式。郑州代理记账公司总结财税法规的不一致，以及税法的不明确，为企业经营、税务机关征管均带来了风险。 　　案例 　　投资性房地产账目处理引发税企争议 　　某市税务人员在对当地上市公司A进行税务检查时发现，该公司账目中设有“投资性房地产”科目，并且“递延所得税负债”科目期末金额为210万元，其中“投资性房地产公允价值高于账面价值”的金额为70万元，“投资性房地产可税前列支的折旧”为140万元，而该科目期初金额为零。 　　对此，A公司财务人员解释称，该公司对投资性房地产在会计处理上按照公允价值计量模式核算（未计提折旧），但在税务处理上计提了折旧并进行了税前扣除，由此导致“递延所得税负债”科目增加210万元。这意味着A公司当期应纳税所得额比会计利润少了元（÷25%），并且这个财税差异在A公司持有投资性房地产期间内会持续扩大。 　　对于A公司投资性房地产因期末公允价值高于账面价值，因此在纳税申报时调减应纳税所得额280万元（÷25%）的做法，税务人员没有异议。但对于投资性房地产能否在税前扣除折旧560万元（÷25%），A公司人员与税务人员产生了分歧。 　　A公司财务人员认为，税法并没有明确规定投资性房地产在公允价值计量模式下不能税前扣除折旧，而且税前扣除折旧能够和投资性房地产产生的租金收入形成配比，符合企业所得税征收的原理和原则，因此企业应该可以对投资性房地产计提折旧，并在企业所得税前扣除。 　　税务人员则认为投资性房地产在公允价值计量模式下不能税前扣除计提折旧，理由如下： 　　其一，《财政部、国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）规定：“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”关于历史成本，《企业所得税法实施条例》第五十六条明确指出“企业取得该项资产时实际发生的支出。”也就是说，投资性房地产按公允价值计量时，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，同时不能计提折旧，以保持历史成本不变。 　　其二，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年第15号公告）中，第八项“关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题”中规定：“对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。” 　　税务人员认为，既然A公司在会计处理时按照公允价值计量模式核算，未对投资性房地产计提折旧，那么按照税法规定，企业在进行税务处理时，也不应单独计提折旧并在企业所得税前扣除，企业应补缴140万元税款。 　　税企双方观点截然相反，税务检查一时陷入僵局。 　　会计准则与税法规定存在差异 　　案例中，税企争议的焦点在于按照公允价值模式计量的投资性房地产，税法是否允许计提折旧并在税前扣除。 　　投资性房地产，是指企业或个人以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物3类。 　　在企业会计准则中，投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。在成本计量模式下，投资性房地产分别适用《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》，一般不存在财税差异，也不会引发税企争议。在公允价值计量模式下，《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。”因此，公允价值计量模式的核算方法与成本计量模式完全不同。 　　企业所得税法中没有投资性房地产的概念。国家税务总局编写的《〈企业所得税法实施条例〉释义》针对《企业所得税法实施条例》第五十七条的“固定资产”和第六十五条的“无形资产”作出解释称：“条例中的无形资产实际上包括准则中的无形资产、商誉和部分投资性房地产，条例中的固定资产包括准则中的固定资产和部分投资性房地产。”也就是说，企业会计准则中的投资性房地产在企业所得税法中仍可对应为固定资产和无形资产。此外，企业所得税法中明确，对资产计税基础的计