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万象城考察分析报告 一、万象城的概况 深圳万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是目前深圳最大、最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。 二、准确的选址 　　在美国，购物中心通常建在郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化，而购物中心通常也是作为一家大小到郊区欢度周末的场所而存在的。所以，把购物中心建在郊区是合适的。　　但在中国，由于城市中心居住习惯的人文特性以及家庭轿车普及率低的现实，决定了大型购物中心普遍都选址于市中心的商业区，因为这里商业繁荣、人口集中、交通方便，从而可以吸引更多的客流。 万象城项目在选址的过程中，充分考虑到了大型购物中心地理位置和商圈的重要性。他们发现，万象城所在区域十五分钟步行范围内（即所谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区域。罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对万象城确立“目的地”的地位将起到积极的作用。　　交通方面，万象城处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道之间，主入口与深南大道直接相接；周边有31条公交车经过，而已经投入使用的深圳地铁一号线大剧院站紧靠这个项目，为了更好的吸引人流，华润在政府的支持下将这个地铁站与万象城地下一层打通，这样大量的地铁客流就可以直接通过通道进入万象城内。　　以上两点决定了万象城的地理位置优势，具备了成为城市级购物中心的区位要求。 精准的商业定位 华润（深圳）有限公司把万象城定位为：“完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐”、“一个深圳居民及游客均向往及享受的好去处”。准确、差异化的定位乃是购物中心竞争胜出的原因。 据调查，超过53％的被访者认为万象城的市场定位应以中高档为主。因此，万象城的市场定位确定为“中档偏高”，既不同于以高档为特色的西武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司，具有明显的差异性。 在业态组合方面，万象城也突出自身的特点。主力店/次主力店所占比例为40％，国际名牌占3％，餐饮占15％，娱乐占20％，精品店占22％。从招商成果来看，整个比例与最初的商业规划比较切合。 巧妙的建筑设计（聚集人流） 1、单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。 极有特色的米兰大道。 下沉式广场 4、商业动线设计：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流。 绝大部分商铺分列于主动线上 绝大部分商铺分列于主动线上 接驳地铁戏剧院站，积聚了极大的人流。 接驳地铁站 接驳地铁站 智慧广场与万象城的对比分析 一）智慧广场自身情况分析 1、项目基本情况 智慧广场位于深圳市南山区华侨城片区，侨香路与深云路交界处西北角，总占地面积26，811.43 ㎡，用地性质为高新技术工业用地(科研用房、高新科技厂房)，总建筑面积164，875.96㎡，其中设计为办公面积97,346.03 ㎡，由A、B、C、D 四栋塔楼组成，是以奢华舒适、低密度、高绿化、低碳生态为理念打造的大型商务集群项目。其中M层和负一层为目前在操作的商铺，总商铺面积为10276平方。 2、项目交通情况 项目区位：项目位于深圳市南山区华侨城片区，侨香路与深云路交界处西北角。 车行交通：可通过侨香路、侨城东路快速接驳北环大道、深南大道、滨河大道深圳3大主干道；快速到达宝安国际机场、深圳湾口岸、蛇口港、福田中心区及各高端居住区。 轨道交通：项目距离地铁二号线侨城北站约600 米（实际距离有1000米以上），已于于2011 年6 月全线试运营。 公交系统：分别有：104 路、235路、25 路、325路、326 路、390 路、49 路、6 路慢线、237 路途经项目或项目周边。 商铺定位 商铺定位为高端的、有文化品味和艺术价值的商业空间（我个人理解）。 目前遭遇情况分析 1）商铺面积小。商铺面积总和仅有1万多平方，这就意味着无法打造成为大型的购物中心。 2）人流量无法集中。在步行15分钟范围内的有影响力的建筑