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关于农村宅基地及其地上建筑物在执行过程中的问题探讨 ◆城乡建设 {I;lj占幸▲金 2012?01(|f1) 关于农村宅基地及其地上建筑物在执行 过程中的问题探讨 宋国俊 摘要在执行实务中,不动产因其价值较大,转让程序烦琐(甚至难以转让),转让周期长等特点,往往成为法院执行工作 的突破口.但是,我国现行的法律制度在农村房地产这一领域存在大量的法律真空,事实上主要靠国家的政策性文件进行 调整.这既给理论界留下了很多争论,也给执行工作带来很多困惑.本文以司法实务为视角,围绕农村宅基地及其地上建 筑物在执行过程中遇到的一户一宅,宅基地转让,宅基地(地上有房屋或无房屋)拍卖,房地一体问题进行分析探讨,以 期为解决当前在农村房地产领域执行过程中所遇到的困境提供一些思路与参考. 关键词农村宅基地地上建筑物宅基地流转房地一体 作者简介:宋国俊,广东省佛山市南海区人民法院研究室副主任,先后在民三庭(房地产审判庭)执行局,研究室工作. 中图分类号:D922.3文献标识码:A文章编号:l009—0592(2012)0l一198-02 一 ,关于一户一宅问题 l998年修订的《土地管理法》第六十二条规定农村村民一 户只能拥有一处宅基地,从而正式确立了我国农村宅基地的一 户一宅制度.然而,法院在执行过程的五查i中会经常发现, 登记在同一村民名下的宅基地(房屋)在两处以上的并不少见. 村民多出来的宅基地(房屋)主要来源于以下几个方面: (一)继承亲属的宅基地(房屋) 虽然理论界对非本村村民能否继承木村村民的宅基地使用 权存在…定争议,但在法律层面并没有否定宅基地(房屋)不可以 由非本村村民继承,司法实务中主流观点普遍认同非本村村民可 以继承其亲属在农村的宅基地(房屋).实践中也有港澳居民通 过继承方式将其亲属在农村的宅基地(房屋)过户至其名下的实 例. (二)通过村委会组织的投标,拍卖等方式,获得新的宅基地 (房屋) I.在法律层面,虽然1998年修订的《土地管理法》第一次明 确规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地,但1986年颁布 和1988年修订的《土地管理法》均无此规定,且当时规定的是农 村居民建住宅,应当使用原有的宅基地和村内空闲地.也就是 说,在l998年以前,当时的法律对每户村民宅基地(房屋)的数量 并无限制,村民是可以合法地获得分配一处以上的宅基地 2.在实践层面,随着经济不断发展,村民越来越富裕,对改善 居住环境有着越来越强烈的要求,很多农村都开始了新村建设, 从集体土地中规划出新的土地,转为宅基地,并以无偿分配,招 标,拍卖等各种方式分配给本村村民. (三)购买同村村民的宅基地(房屋) 如前所述,不少村民宅基地(房屋)多于一处,也有部分村民 因在城市里购买了商品房而搬迁,因此也存在同村村民宅基地 (房尾)的内部流动. l98 笔者认为,我国现行的一户一宅的宅基地制度,主要针对 村无偿分配宅基地给村民而言,并不排斥村民通过上述途径获得 多于一处的宅基地.综上,充分了解我国农村宅基地(房屋)数量 的实际情况和历史演变,有利于法院在执行过程中正确处理宅基 地及其地上建筑物问题. 二,关于农村宅基地流转问题 从建国初期至1998年修订《土地管理法》之前,我国的宅基 地使用权一直区分为城镇居民的宅基地使用权和农村村民的宅 基地使用权.由于历史原因,城镇居民的宅基地使用权已实际不 存在,从1998年修订《土地管理法》之后,宅基地使用权是特指农 村村民的宅基地使用权.关于农村宅基地能否自由流转,我国法 律和行政法规并无明文规定,但无论地方抑或中央对此均持否定 态度.在地方层面,2001年l0月3O日广东省高级人民法院颁 布的《关于审理农村集体土地出让,转让,出租用于非农业建设纠 纷案件若F问题的指导意见》(粤高法发[2ool】42号)(以下简称 42号文)第l2条规定当事人将农村村民住宅建设用地转让, 出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合 同,一般应认定无效.但1999年1月1日《土地管理法》修订以 前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村 村民,回乡落户的干部,职工,退伍军人以及华侨,港澳台同胞的, 以及1999年1月1口《土地管理法》修订以后,农村村民将经依 法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让 合同有效.在中央层面,中央及相关部委反复强调农村宅基地流 转问题要完善审批制度,加强管理,限制城镇居民购买ii. 由于农村宅基地的流转问题在法律层面一直处于真空状态, 在司法实践中,主要参考的依据是广东高院作出的42号文第 12条规定.根据该规定精神,I998年修i:Hi:地管理法》之后,本 村村民只可以将宅基地上的房屋转让给同村村民,该规定实际隐 含了以下三方面的内容:(1)本村村民不可单独将宅