房地产开发企业会计第十一节.ppt

房地产开发企业会计 第十一章 收入和利润的核算 本章要点 1、房地产开发企业营业收入的分类及构成内容 2、开发产品销售、转让收入、出租开发产品租金收入的账务处理 3、销售费用、管理费用和财务费用的核算 4、投资净收益和营业外收支的核算 5、本年利润的核算 6、所得税的核算 7、以前年度损益调整的核算 第一节 营业收入概述 一、营业收入的分类 营业收入是指企业对外销售、转让开发产品、材料、提供劳务、代建工程、出租开发产品以及其他经营活动所取得的收入。营业收入一般分为主营业务收入和其他业务收入。 主营业务收入是指房地产开发企业从事主要经营业务活动所取得的收入。具体包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程收入和出租开发产品的租金收入等。 其他业务收入是指房地产开发企业从事非主营业务活动所取得的收入。它具有每笔业务金额较小，不经常发生，在企业的全部营业收入中所占的比重较低等特点。具体包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产使用费收入、固定资产出租收入等。 二、营业收入的确认 1、转让、销售开发产品营业收入的确认 根据《企业会计准则——收入》的规定，房地产开发企业转让销售开发产品， 必须同时满足以下四个条件才能确认收入。 （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。 （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。 （3）与交易相关的经济利益能够流入企业。 （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。 2、代建工程开发建造收入的确认 房地产开发企业接受委托，为其他单位代建的土地、房屋或其他工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续，并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建造收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认开发建造收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定时，则不应当确认收入。 3、出租开发产品租金收入的确认 房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。 房地产开发企业的一切营业收入，包括主营业务收入和其他业务收入，都必须在确认时按实际发生的金额入账。企业转让、销售开发产品的收入，应按企业与购买方签定的合同或协议金额确定。现金折扣在实际发生时作为当期费用，销售折让在实际发生时冲减当期收入。 第二节 主营业务收入的核算 一、设置账户 为了总括核算和监督房地产开发企业主营业务收入的实现情况，以及与主营业务收入相配比的成本结转和税金的计算情况，房地产开发企业应设置如下总分类账户： （一）“主营业务收入” 账户。 （二）“主营业务成本” 账户。 （三）“营业税金及附加”账户。 期末，应将“主营业务收入” 账户的余额全部转入“本年利润” 账户的贷方，同时将“主营业务成本”、“营业税金及附加” 账户的余额转入“本年利润” 账户的借方，结转后，以上账户应无余额。 二、开发产品销售、转让收入的核算 企业开发的已完成开发产品，主要用途有如下三个方面：(1)对外销售；(2)有偿转让或移交；(3)对外出租；(4)交本企业经营使用。 (一) 房屋销售的核算 企业开发完成的房屋，在竣工验收取得验收合格证书并办理登记手续后，即可加以出售。房屋可以整幢出售，也可以分套出售。整幢房屋分套出售前，企业应明确各套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例。房屋出售的价格，可由买卖双方确定，但必须将出售价格报当地房产管理机关备案。房屋买卖双方达成协议后，应签订《房屋买卖合同》。 整幢房屋分套出售时，应以建筑面积作为计算房屋价格的基本单位。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。 分套出售房屋分摊的“公用”建筑面积，应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊。分套出售房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行： 对外销售的房屋，应在移交商品房、并将发票账单提交买主时，将其销售收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。 月份终了，应将销售房屋的实际开发成本自“开发产品——商品房”科目的贷方结转“主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方。 【例11-1】 (二) 土地转让的核算 开发企业开发的商品性土地，可以将土地使用权进行转让。但在向其他单位转让时，必须按照法律和合同的规定，投人相当的资金，完成相应的开发。 土地使用权的转让，应签订转让合同，在合同中载明土地的位置、四周边界和面积、地上附着物、土地用途、建筑物高度、绿化面