济南房地产市场周报2014.doc

济南市2014年2月10日-2014年2月16日房地产市场监测周报 一：市场综述 本周济南土地市场供应1幅土地，供应面积为0.14万平方米。本周济南土地市场成交2幅土地，成交面积为18.51万平方米，都位于历下区。 本周内济南市商品房批准预售1070套，批准预售面积为7.84万平方米，4个项目有新增供应。其中，恒大雅苑供应3.83万平方米（储藏室，住宅），外海中央公园供2.53万平方米（储藏室、商业、住宅），名士豪庭供应1.32万平方米（储藏室，住宅），分别为供应项目前三甲，。 本周济南市商品房成交1013套，成交面积8.36万平方米，比上周上涨79.57%；成交均价8956元/平方米，环比下跌13.17%。其中，普通住宅成交608套，成交面积6.75万平方米，环比上周上涨81.93%，成交均价9077元/平方米，比上周下降11.74%；别墅3套，成交面积0.098万平方米，成交均价20238元/平方米；办公用房成交17套，成交面积0.25万平方米，成交均价9249元/平方米；商业用房成交18套，成交面积0.17万平方米，成交均价12726元/平方米；商用公寓成交111套，成交面积0.58万方米，成交均价9283元/平方米。 二．本周新推盘项目 本周无新推盘项目 三．数据分析 表1、2014年2月10日-年2月16日商品房成交情况（单位：套） 表2、2014年2月10日-2月16日各区域商品房成交情况 从上列图表可以看出，本周槐荫区成交面积2.44万平方米，成交套数279套，成交均价8268元/平方米,位于第一位，成交主力项目为绿地国际花都、阳光100国际新城和恒生望山； 历下区区成交面积2.15万㎡，成交套数287套，成交均价11041元/平方米，位于全市各区域成交量的第二位，主力成交项目为绿城百合花园、海尔绿城全运村和保利华庭； 历城区成交套数为136套，成交面积1.19万平方米，成交均价7981元/平方米，位于全市各区域成交第三位，成交主力项目为恒大城、保利海德公馆和中建凤栖地。 表3、济南市近5周商品房及普通住宅成交套数 表4、济南市近5周商品房及普通住宅成交均价 从表3、表4可以看出，春节后的首周，虽然因为各楼盘都还没有启动推盘动作，成交仍然未能达到节前水平，但是已经开始复苏。特别是近期，新旧项目都在预热，有“山雨欲来风满楼”之势。从成交价格方面看，本周商品房和普通住宅成交均价都有所回落，这与本周商品房成交结构有很大关系，恒大绿洲、绿地国际花都、中建凤栖地等刚需楼盘的大量成交，拉低成交均价。 四、房地产相关政策及行业信息 1、央行向市场输血2550亿 或缓解银行间资金面 2013年6月银行“钱紧”对下半年住房贷款造成了持续影响，到了9月份，银行纷纷通过收紧利率折扣和延长放款期限的方式收紧了个人住房按揭贷款，而到了年底，在流动性没有根本好转和银行年度贷款额度普遍用尽的双重压力下，个人按揭贷款变得愈发困难。央行重启逆回购，向市场注入2550亿元的流动性，节前高企的短期资金利率应声大跌。央行同时进行了1800亿元21天期逆回购和750亿元7天期逆回购，中标利率分别为4.70%和4.10%，共计规模达2550亿元。这是自去年12月3日以来一个半月内央行开展的第二次公开市场操作，也是近年来央行首次开展21天期的逆回购操作。业内人士普遍认为，央行此举有助于缓解春节前银行间骤紧的资金面。 高盛高华中国宏观经济学家宋宇表示，央行之所以注入流动性并表明立场是延续了央行数月来的做法：当基准银行间利率逼近或突破5%时即采取行动。和去年6月份乃至12月份时相比，央行此次更迅速地出手，以缓解市场对于流动性供应的不确定性。他认为，春节之前银行间利率可能会进一步波动，但春节后7日回购利率将处于4%至5%的更“正常”区间。 CRIC研究中心所调研的银行中，2014年年初商业银行、农商行的个人住房贷款停贷占比均达到了3成左右，而国有银行停贷的比例则明显偏低。在我们调研的共计66家银行中，北京、沈阳、苏州、宁波的部分民生银行，福州、合肥、杭州的部分招商银行，以及宁波、合肥、福州等5家农商行均表示目前已经全面暂停住房贷款的发放。 解析：首先，从供应面来看，今年以来银行资金面持续紧张，银行“钱荒”尚未根本消除，时至年初银行放贷更加审慎。然后，从需求角度来看，在楼市回暖加速的背景下，个人住房按揭贷款的需求也在相应的增加。最后，从银行对房地产行业未来的预期来看，银行纷纷调高了房地产按揭贷款的风险水平，从其自身控制金融风险的角度来考虑，各城市银行纷纷放缓了贷款节奏。在头寸有限的情况下，银行更愿意把钱放在其他贷款类别。 2. 济南南部山区要建“一环多射”路网 2月11日从济南市交通运输局获悉,《济南南部生态经济区道路交通规划》启动编制工作