临汾福利星城商业项目全案策划报告1（新港顾问）2005172页.docVIP

临汾歧东房地产开发有限公司 LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商业项目策划报告——第一部分 PAGE PAGE 3 HYPERLINK 房地产资料大全 山西岐東房地產開發有限公司 LF QiDong Realestate Development Co.Ltd. 福利星城商業項目 策劃報告（一） 中國 臨汾 北京新港地產投資顧問公司 西元二零零五年八月 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc 前 言 PAGEREF _Toc \h 2 HYPERLINK \l _Toc 1.临汾市宏观经济分析 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 1.1临汾概况 PAGEREF _Toc \h 4 HYPERLINK \l _Toc 1.2 经济发展状况 PAGEREF _Toc \h 5 HYPERLINK \l _Toc 2.临汾市商业状况分析 PAGEREF _Toc \h 7 HYPERLINK \l _Toc 2.4人口状况及消费分析 PAGEREF _Toc \h 14 HYPERLINK \l _Toc 2.5未来经济及发展展望 PAGEREF _Toc \h 15 HYPERLINK \l _Toc 3.临汾零售商圈概况市场分析 PAGEREF _Toc \h 16 HYPERLINK \l _Toc 3．1目前商业物业市场的供求及租赁水平 PAGEREF _Toc \h 18 HYPERLINK \l _Toc 3．2临汾商圈概况 PAGEREF _Toc \h 20 HYPERLINK \l _Toc 3．3各大商圈概况 PAGEREF _Toc \h 22 HYPERLINK \l _Toc 4.贡院、平阳南街商圈概况 PAGEREF _Toc \h 31 HYPERLINK \l _Toc 4.1概况 PAGEREF _Toc \h 31 HYPERLINK \l _Toc 4.2贡院、平阳街商圈商业现状（本项目所在商圈） PAGEREF _Toc \h 33 HYPERLINK \l _Toc 4.3消费者行为及心理 PAGEREF _Toc \h 37 HYPERLINK \l _Toc 4.4项目所属商圈房地产市场现状、及未来规划 PAGEREF _Toc \h 38 HYPERLINK \l _Toc 4.5目标业态分析 PAGEREF _Toc \h 38 HYPERLINK \l _Toc 5项目市场分析 PAGEREF _Toc \h 51 HYPERLINK \l _Toc 5.1交通条件 PAGEREF _Toc \h 51 HYPERLINK \l _Toc 5.2项目潜在客源及消费行为特征调查 PAGEREF _Toc \h 56 HYPERLINK \l _Toc 5.3经营者喜好及投资因素调查 PAGEREF _Toc \h 75 HYPERLINK \l _Toc 5.4区内商用物业销售模式、销售手段及推广方式 PAGEREF _Toc \h 81 前 言 承蒙贵方赏识，敝司有幸能参与由贵司投资的商业项目之策划顾问服务，并针对贵司项目特点提出系列的策划及建议。本策划顾问报告分为（一）市场调查分析和（二）项目定位及策划两部分。 背景 贵司拟定投资的项目位处体育路和福利巷大街的交汇处，西侧临近秦蜀路，东距平阳南街仅500米。是临汾城市“西扩东改”战略的核心区域，正在成为新兴的商业副中心。有鉴于临汾市整个区域的商业大环境与周边物业素质，本项目将建设成为集购物、饮食、休闲、娱乐服务为一体的综合性购物中心。 总用地面积 8641 M2 容积率 3.2 总建筑面积 24083 M2 建筑密度 -- 停车位 277个 目的 本部分报告旨在为贵司拟定投资的福利星城商业项目提供策划顾问建议。让贵司在多元化信息时代有一个更明确的投资方向,在激烈的市场竟争中赢得更大的利润、让经营者获得最高的ROI（投资回报率）。 思路及逻辑 本项目策划顾问报告是我司经过对临汾商业市场状况的深入调查、对各行业租赁条件承受力以及项目经策划包装后的整体附加值三方面综合考评，结合我司多年来对零售行业之经验及多位策划资深人士的分析而得出的。 说明 本次物业市场的分析力求在反映各物业市场动态变化，市场特征以及个案项目动向的基础上，紧密结合本案的