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完善我国房地产企业融资策略 　　摘要:房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来,国家加大宏观调控力度,对房地产行业进行重点规范与调控,严控流向房地产行业的银行贷款,使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲,如何解决资金瓶颈问题,把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 　　关键词:房地产企业 融资 特点 方式比较 完善措施 　　 　　0 引言 　　作为经营风险程度本身就比较高的行业,房地产企业,其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险,于企业的持续稳定的发展十分不利。因此,房地产企业有必要重新审视其现行融资方式,以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 　　1 房地产企业融资的特点 　　由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征,其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有: 　　1.1 开发资金需求量大,对外源性融资依赖性高 房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿,甚至数十亿,仅仅依靠企业自有资金,是不可能完成项目开发的,房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看,我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和,但外部融资比例不减,只是在结构上多元化。 　　1.2 资金周转慢,投资回收期长 因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约,房地产从开发到交付使用,其生产周期短则一年,长则数年,才能进入流通和消费领域,因此投资回收期较长,如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 　　1.3 投资风险较大 因为房地产开发占用资金多,资金周期长,其投资风险也较大,主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 　　1.4 房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高,房地产的需要也不断增大,造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧,从长期来看,房地产的价格呈上扬趋势,房地产资金的增值性也愈发明显。 　　1.5 资金运作受地域影响大 房地产属于不动产,其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成,加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制,使得房地产的流通和消费有一定的地域性,从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 　　1.6 土地和房产的抵押是重要条件 房地产属于不动产,它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源,随着经济的发展,对土地的需求不断增加,房地产的价值随之增大,土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 　　2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 　　对于我国的房地产企业来说,主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析,可得出下面的比较结果汇总表如下: 　　表1各种融资方式比较(程度分为大、较大、一般、小四个级别) 　　通过表1的比较分析,可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限,主要为信托。这主要是因为:对于与证券市场结合的融资方式来说,一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资(IPO、REITS),买壳上市与房地产基金(私募)的要求略低,中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式,只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲,由于自身规模的局限性,只能通过信托等方式进行融资。 　　当然除了以上的融资方式,房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资,这里不再一一进行论述了。 　　3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 　　融资成本是影响融资效率的重要因素,对于我国房地产企业而言,当前其资金来源普遍是银行贷款,房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时,通常面临着“信贷配给”问题,主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度,以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点,就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息,增强企业信息的透明度,以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持,顺利获得贷款,信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度,定期提供