xx年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析真题.docVIP

二〇〇九年度 全国房地产估价师执业资格考试 《房地产估价案例与分析》试题 （本试题全部为主观题） 人力资源与社会保障部 人力资源与社会保障部 人事考试中心 中华人民共和国　　　　 　 监制 二〇〇九年四月 重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内） （一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。 请问： 房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？ （二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。 请问： 1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？ 2