xx年土地估价师考试案例与报告答案.doc

2008年《土地估价案例与报告》（一）参考答案 案例分析题（一）（每小题4分）1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。参考答案：（1）1999年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地；（2）2001年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清；（3）2002年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证；（4）2002年4月，开发区占用A公司1亩土地；（5）2002年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让；（6）2003年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。参考答案： 东：环城绿化带南：通城路西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地北：寰宇电器公司3．县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据（包括上述描述中没有提到的）。参考答案： 出让合同出让金收据土地使用权证土地登记档案4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。参考答案： 时点：2008年6月30日用途：工业用地使用年期：43年开发程度：内外“六通一平”土地性质：出让容积率：开发区平均容积率5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。参考答案： (1)土地出让市场价＝该开发区工业地价市场平均价×亩数＝16×7＝112（万元）(2)土地基础设施费＝该开发区工业基础设施费市场平均水平×（1＋增长率）×亩数＝48/12×（1＋10％）×7＝30.80（万元）(3)返还的出让金＝出让金当年实际支付价×（绿化用地亩数＋后期占用1亩）＝20÷（17－4）×（4＋1）＝7.69（万元）(4)补偿估算式＝7亩土地出让市场价－7亩土地的基础设施费＋返还的土地出让金＝112－30.80＋7.69＝150.49（万元） 案例分析（二）问题（每小题5分）：1．由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，请指出并将更正内容列在下面。参考答案： 用途：综合----商业零售、住宿餐饮证件种类：身份证----法人代码证权属性质：出让----国有建设用地使用权 使用权类型：国有建设用地使用权-----出让使用年期：36----40 土地权属来源：协议方式----出让方式2．上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，均会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡？参考答案： 土地变更登记卡土地注销登记卡土地查封登记卡土地更正登记卡土地抵押登记卡3．估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判断，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之前没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式（土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异）。参考答案：（1）计算商业零售部分建筑分摊土地面积分摊土地面积＝土地总面积×商业零售部分建筑面积／（商业零售部分建筑面积＋住宿餐饮部分建筑面积）＝4908×4000／（4000＋6000）＝1963.2（平方米）（2）计算土地转让价值土地转让价值＝土地登记价值／土地总面积×商业零售部分分摊土地面积＝2454／4908×1963.2＝981.6（万元）4．估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元（基准日为2007年1月1日），其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式（不考虑区位、个别因素差异及时间因素）。参考答案： 土地现价＝基准地价×（１＋住宿餐饮的修正系数）×住宿餐饮部分建筑面积＝3000×（１-4%）×6000＝1728（万元） 报告判读（一）问题（每小题3分）：1．这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面？参考答案： 说明方法选择总的思路列出选择的方法说明所选方法的理由说明未选方法的理由对所选方法基本原理进行介绍2．从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素？参考答案估价目的估价原则估价方法使用的条件估价对象的自身情况估价对象所在市场状况3．