房地产规划的设计方案阶段设计评审的重点内容.docVIP

房地产项目方案设计与评审的重点内容 项目规划设计是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格。 一、拓展规划方案评审 -----评审目的：确定概念规划、概念方案，以及产品定位指标。 评审内容 文件要求或备注 宗地分析 （如已给领导汇报过，可不再重复） 宗地区域分析 宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离 宗地现状分析 周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素 土地价值分析 对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析” 概念设计过程 对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点） 重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的 设计意向 （过程汇报） 设计意向 提供设计意向参考图片（总体、风格、理念） 提供可参考意向的项目 设计单位意向 提供设计意向单位及团队擅长，主创设计师及过往业绩介绍，设计资源评估对比表 设计团队的时间安排及设计费用要求 概念方案 （1）概念规划总平面 需表示总图各建筑物布置、层数、高度 需表示各类主要出入口、主要道路 需考虑规划要点中各类退线、建筑间距等要求 需考虑周边（如高压走廊等）有可能的特定要求。 复杂地形的设计思考，前后主要剖面图关系。 如有分期，各期分期范围需在总图中表示 （2）产品分布示意图 产品组合平面总图，不同户型用不同颜色表示；在本图上，需统计《产品住宅面积配比表》 产品 产品分析 竞品楼盘分析，分析“户型”及“价值点” 需提供意向产品平面，需表示主要尺寸 指标 项目综合技术经济指标表 总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标 需明确“可售比”指标 户型配比表及产品比例表 户型配比表及产品比例表 经营测算 （成本、财务及运营） 财务测算 成本、利润， 经营性物业 经营判断， 其他 草模 规划提供1:1000~1:1500总体工作模型或鸟瞰图 二、总体规划方案评审 ----评审目的：确定规划方案及规划指标。 评审内容 文件要求或备注 宗地分析 宗地区域分析 宗地地理位置；据地标方位（如市中心、高速公路口等）的距离 宗地现状分析 周边环境、道路、交通、配套、有利或不利因素 土地价值分析 对宗地土地性质进行价值分类；复杂地形需进行宗地“坡度、坡向分析” 产品定位 （产策、营销提供） 客户描述 提供客户类型、置业目的、年龄段、家庭结构、喜好、价值排序等 产品描述 提供产品需求类型、面积及附送、配比、功能房间数、单价及总价、最主要特点、特别要求等 产品分析 市场、竞争产品分析。主要分析“户型”、“价值点”及“售价”；可与营销共同完成 前面规划设计过程回顾 对过程中阶段方案进行简单总结（优点、缺点） 重点分析各阶段方案的优缺点（与领导阶段沟通的结论意见），目的为说明最终方案设计是如何形成的 本次规划方案内容 规划设计所依据的材料介绍 如：总规，控规，政府文件。 规划总平面 需表示总图布置，各类坐标定位、各建筑物层数、竖向高度 需表示各类主要出入口、主要道路、消防道路登高面要求 需清晰表达各类退线。 需清晰表达建筑间距，复核是否复核日照、消防等要求。 需表达地下室的范围及位置，（可提前考虑人防设置位置） 对有日照要求的地方（如清远），需要求设计院进行简单日照分析，避免日后由于日照不能满足要求而调整规划形式 总平面规划中地下室范围是否合理，人防地下室位置是否合理，是否考虑自然采光通风。 道路交通分析及停车分析 1）主次入口位置 2)整体规划道路结构；各级道路及流线 3）主要停车方式及配比（地面/地下/架空各种停车数量及比例），地面停车布置规划 景观分析 竖向设计 总体剖面图。 重点说明地下室、首层顶板、裙房及上部主体之间的关系、层高 地形的设计前后关系 土方平衡测算 市政管线设计 给水、排水、消防初步方案；对市政资料进行确认,应满足设计要求，项目场地高度是否影响管道敷设 项目总体的供电方案（变配电房数量、位置、面积）。 发电机房的位置、面积 项目总体的电气消防及弱电方案（设备房的数量、位置、面积）。 防灾害设计 项目综合技术经济指标表 总用地面积、净用地、容积率、计容建筑面积、建筑密度、绿地率、车位配比、公建配套要求及面积、≤90㎡套型建筑面积户型比例等规划指标 需明确“可售比”指标 户型配比表及产品比例表 建筑风格 风格类型、整体色调调性、主要用材用料 草模或鸟瞰图 提供总体工作模型、鸟瞰图 主要公建配套（重点为商业、会所、示范区） 1）主要表示配套公建的平面图、位置、层数、面积 2）商业日后的业态（例如是大的主力店？或小型单