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房地产市场现状及预测（内部研究机构，中文版最新） 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 中国房地产政策及市场展望 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 2009. 11. (第09-18 号) 作者 马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员 审阅 刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员 《摘要》 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总 计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产 业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控， 多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进 的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价 增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地， 购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部 性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高 房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金 融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危 机。 短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国 房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随 着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是 不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的 实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生 整体不均衡问题。 房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制 度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直 接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障 制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。 中国房地产市场的复苏 进入2009 年以后中国房地产市场开始复苏 □ 2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境 – 1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增 长24.3%，销售额年均增长33.2% – 2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商 品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌 ?? 深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上 – 房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响 ?? 中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套 房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求 ?? 政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地 产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金 ?? 美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削 弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望 □ 2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏 – 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入 市购房 ?? 这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少， 小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌 ?? 中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中 城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大2 中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买 房子再结婚”习俗使要结婚的年轻人产生购房需求，“儿童按居住地入学”制度和“户口”制度使一些父 母需要购房为子女落户等 这一时期很多开发商采取了“优惠促销”方式暗中降价，实际房地产降价幅度可能高于统计数据。在北 京、上海、深圳等地，很多楼盘降价幅度达30%，据野村证券估算，相对2008 年初最高点，全国房地产 平均降幅最高为7.2% 中国房地产企业景气指数 资料来源：中国经