房地产项目可行性研究分析.doc

1.项目概括 1.1基本情况 项目名称：东岸湘府 本项目位于湖南省长沙市芙蓉区东岸乡张公岭村地块，属于尚东板块处于二至三环之间。东至长沙市芙蓉城市建设投资有限责任公司（望龙路），南至人民东路，西至望龙村，北至望龙村。经长沙市规划国土局批准，用地功能为商往及配套设施，总用地面积52.622㎡，总建筑面积157.781㎡。 1.2各项经济指标 表一 序号 项目 单位 数值 1 总用地面积 ㎡ 52,622 2 规划总建筑面积 ㎡ 157,781 3 住宅面积 ㎡ 4 商业面积 ㎡ 1200 5 地下室面积 ㎡ 8036.54 建筑密度 %　 35 4 容积率 2.63 5 绿地率 　% 35 6 项目总投资 万元 64818.4 根据上述规划经济指标，不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共800个车位，项目总建筑面积m2，拟建12栋15层商住楼，25栋别墅。其中可销售的住宅建筑面积为㎡,可销售的商业用房的建筑面积为1200㎡ 2. 投资环境和市场分析 2.1投资环境分析 2.1．1宏观环境分析 2010年国内经济及房地产回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2010年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2010国房景气指数”值达到204.6，比上年增加4.6。快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2010 年实际比上年同期 住宅投资（亿元） 3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9 商品房销售额（亿元）3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9 占总销售额的比重（%） 79.5 -- 1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。 2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标