05第五章-地租与地价理论.pptVIP

2 . 2 城市土地价格概述 2 . 2 . 1 城市土地价格的特点 2 . 2 . 2 城市土地价格类型 2 . 2 . 3 影响城市土地价格的因素 2 . 2 城市土地价格概述 2 . 2 . 1 城市土地价格的特点 城市土地价格是城市土地的权益价格 城市土地价格主要由城市土地需求决定 城市土地价格呈现上升趋势 城市土地价格的地域性和个案性 第2版P154 除教材列出的几个特点外，土地价格与一般物价相比还具有： 表示方式不同 一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示。 折旧现象不同 一般商品有折旧现象，土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象。但在我国，土地价格是有限年期的土地使用权价格，对土地使用者而言，地价会随使用年限增加而降低。 2 . 2 城市土地价格概述 2 . 2 . 2 城市土地价格类型 按土地权利，土地价格可以划分为： 所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等 按土地价格形成的方式可以分为： 交易价格、评估价格 按政府管理手段，地价可以分为： 申报地价、公告地价、协议出让最低价、 交易（土地转让）最低限价等 按土地价格表示方法，地价可分为： 土地总价格、单位面积地价、楼面地价等 评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价和课税价格等。 2 . 2 城市土地价格概述 2 . 2 . 3 影响城市土地价格的因素 2 . 3 我国城市地价体系 2 . 3 . 1 土地等级 2 . 3 . 2 基准地价 2 . 3 . 3 标定地价 2 . 3 我国城市地价体系 2 . 3 . 1 土地等级 土地等别 土地级别 2 . 3 我国城市地价体系 2 . 3 . 1 土地等级 土地等别 国土资源部 关于调整部分地区土地等别的通知 （国土资发〔2008〕308号） 2 . 3 我国城市地价体系 2 . 3 . 1 土地等级 土地级别 2 . 3 我国城市地价体系 2 . 3 . 2 基准地价 基准地价是按照城镇不同的土地级别分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。 基准地价的主要作用 进一步评估宗地地价的基础 政府确定出让底价的依据 基准地价评估出来后不是一成不变的，而是要经常进行更新，因为城市规划的变更、基础设施的建设会对某些土地区位产生影响。 基准地价评估的成果主要是基准地价表和基准地价图。 2 . 3 我国城市地价体系 2 . 3 . 2 基准地价 资料来源： 太原市国土资源局 基准地价是按照城镇不同的土地级别分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权平均价格。 太原市住宅用地基准地价图 资料来源：太原市国土资源局网站 / 评估基准日：2004年9月1日 120Ⅱ 240 30 15 120 8 20 100 给甲追加投资 0 120 30 30 120 4 20 100 乙 60Ⅰ 180 30 20 120 6 20 100 甲 元 全部产品 每担产品 每担 产品 全部 产品 级差地租ⅠⅡ 社会生产价格（元） 个别生产价格（元） 产量（担） 平均利润（元） 所耗资本（元） 土地 等级 级差地租Ⅱ的形成及地租量的计算 在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产率不同。较高的生产率，就可能产生超额利润，这种超额利润转化为级差地租的第二种形态。 级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系 随着时间的变化，对土地的集约化利用及对土地投资的增加，必然会改变土地的生产条件，即级差地租Ⅱ的变化使得级差地租Ⅰ最终发生变化。 所以，级差地租的基础和出发点是级差地租Ⅰ，而级差地租Ⅱ的变化又必然会以级差地租Ⅰ的形式体现。 （1）投资方式不同 级差地租Ⅰ是等量资本投在条件不同的等面积土地上；级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续追加投资。 （2）转化为地租的时期不同 级差地租Ⅰ在订定租约时即归土地所有者；而级差地租Ⅱ在订立租约期内则归土地使用者，租约期满才全部或部分归土地所有者。 “级差地租Ⅱ只是级差地租Ⅰ的不同表现，实质上两者是一致的。”“级差地租实质上终究只是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果”。 它们的实体都是超额利润，都是由于农产品的个别生产价格低于社会生产价格的差额形成的超额利润的转化形式。 联 系 区 别 共同点 1. 2 马克思主义的地租理论 1. 2 . 2 绝对地租 1. 2 . 2 . 1 绝对地租形成的条件、产生原因及来源 1. 2 . 2 . 2 现代农业绝对地租的及来源 1. 2 马克思主义的地租理论 1. 2 . 2 绝对地租 1. 2 . 2