房地产价格评估理论基础.ppt

房地产是资产的一种形式，而资产是由资源衍生而来的。资源之所以成为资产，与产权界定有直接的关系。 “产权”一词来源于西方，其本意仅指财产所有权。 但是，随着人类社会经济的发展，仅所有权已不能满足人们日益复杂的社会经济关系和需要，人们除了对自己的物享有权利外，往往还需要利用他人之物或与他人之物发生关系，如为了便利土地耕种或便于通行而设地役权、为了获得借贷资金而设（不动产）抵押权、为了充分利用土地增加收益而设地上权等。 新制度经济学家诺斯认为，有效的产权制度是促进经济增长的关键，一个有效率的经济组织在西方的发展正是西方世界兴起的原因。 产权及其制度安排也是房地产估价的根本，同一房地产由于产权设置的不同将会有不同的价格。 （三）供给法则 与市场需求一样，市场的供给是众多分散经营决策的个体投资者供给行为的总和。 投资商的投资目标是利润最大化，但在商品生产过程中，同样也受报酬递减规律的制约：在技术不变、其他生产要素投入量不变的条件下，连续地增加某一生产要素的投入量，到一定数量后，所得的产量的增量是递减的。 一、供求理论 市场上分散经营决策的个体投资者对商品的供给量与市场价格存在正比关系：在其他条件不变情况下，某商品的市场价格升高，则该商品的市场供给量将增加；反之，某商品的市场价格降低，则该商品的市场供给量将减小。 由众多分散经营决策的个体投资者的市场供给行为的集合构成了市场供给法则：市场供给量与商品价格间呈同方向变化的关系，即在其他因素不变的情况下，若某商品价格升高，则该商品的市场供给量将增多；若某商品价格降低，则市场供给量将下降。 一、供求理论 P Q S O 市场供给法则反映了市场供给量与商品价格间的一般变化关系，其供给曲线表现为商品价格P-商品数量Q坐标系中是一条正斜率的曲线S，其基本特征是从左下向右上倾斜。 一、供求理论 （四）市场均衡价格 需求与供给是市场中的一对矛盾，既相互对立又相互协同，它们共同运动，相互作用，逐渐达到市场均衡，形成价格。 Q 均衡产量 Y X S O D P0 均衡价格 E Q1 Q2 P1 P2 一、供求理论 (五)需求弹性和供给弹性 1.需求弹性：用来说明商品的价格、收入等自变量发生变化后，需求量因之发生变动的程度。 商品需求价格弹性 商品需求收入弹性 商品需求交叉弹性 影响因素：商品的可替代性、商品在消费者预算支出中所占的比重、商品用途的多寡、适应新价格所需时间。 2.供给弹性（供给的价格弹性）：表示一定的商品或劳务的价格变动所引起的供给量的增减变化程度。 影响因素：成本因素、时间因素。 一、供求理论 （一）土地的供求与价格 1.对于一个地区或城市而言，土地供给数量基本上是固定的，土地价格由土地需求量决定。 二、房地产的供求与价格 Y X S O D 2.就某一用途的土地而言，供给是有弹性的（土地用途具有多样性和相互转换性） Y 价格 X（数量） S O D S1 S2 P2 P P1 二、房地产的供求与价格 第二章 房地产价格评估理论基础 第三节 产权理论 一、产权与房地产产权 二、我国房地产产权的类型 一、产权与房地产产权 1.产权的概念 产权是指财产权，即存在或设定在一切客体之中或之上的完全权利。所谓完全权利—般认为它包括占有、使用、收益和处分的权利。 在众多的权利中，对财产权起决定作用的是占有权，如果没会占有权，财产权就成了一个空壳。其次是使用权、收益权和处分权。 占有权是对物的一种权利，是占有的法律表现（占有是事实，是对物的实际控制的事实状态，不能形成权利）。其他权利，如使用权、收益权和处分权都是以占有权为前提的。 使用权是按照物的性质和用途，通过对物的利用，满足使用人生活或经营需要的权利。它是可以直接行使于所有物之上的权利，也可以以所有权和使用权相分离为条件，按法律或合同的规定，按指定的用途使用物。 一、产权与房地产产权 收益权是在物之上获得经济利益的权利。收益权既是所有权在经济上得以实现的形式，所有人可以根据自己的意志取得物的全部收益，也可以仅保留部分收益权利。 处分权是指在法律规定的范围内，处理物或财产的权利。处分权是财产权的最根本的权利，处分权的行使可以决定物的归属和产权的存在、消灭或转移。 一、产权与房地产产权 2. 房地产产权 房地产产权是财产权在房地产上的具体化，即存在于土地和房屋上的，以所有权为核心的一系列排他性权利的集合。 房地产产权既要反映产权的基本特征，又要体现土地和房屋的产权特征： 排他性 主体的特定性 房地产权的法定性 产权的可分离性 产权必须在经济上得以实现 土地和房屋产权主体的一致性 一、产权与房地产产权