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国内外房地产公司盈利模式及适用条件研究 【摘要】盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种逻辑。笔者试图分析国内外房地产公司的土地升值、产品建设、产品开发销、物业经营等盈利模式，从而探讨出其有利的适用条件。 1.房地产公司盈利模式定义 1.1盈利模式 从历史来看，盈利模式问题是因为互联网企业缺乏收入来源而引发的，而不是经营不善缺乏效率导致没有利润引发的。具体到房地产行业，盈利模式是指房地产企业从思考收入来源问题开始，围绕价值创造、传递和实现而形成的一种逻辑。这种逻辑体现为企业选择自身价值网络中的地位就是选择价值传递和实现的方式；这种逻辑最终体现在企业对自身战略、结构和能力的选择上，并因此之故企业获得利润。 所以，在以下对房地产公司盈利模式的归纳、分析依据就是根据行业的价值链。 2．国内外房地产公司的盈利模式分析 2.1土地升值模式 过去，开发商通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取得土地的使用权，而在这种方式下，“关系”这种非市场化因素就成为取得土地的重要因素，在开发建设环节不必太操心，即便是粗放型的开发和管理，在项目建成之后，也能依靠土地升值而获取超额利润。 在这种盈利模式下，房地产企业通过利用“关系”资源以及当时的政策缺陷，在收入和其他支出一定的情况下，通过降低土地获得成本，实现粗放式的盈利。 2.2地产商模式 地产商模式的特点是其经营的产品不是房屋，而是土地本身。产先，开发商通过土地招、拍、挂等方式取得土地的开发使用权；第二步，房地产开发商对得到的土地进行拆迁、平整、做好“三通一个平”为基础工作，持有土地一段时间或对上地周边进行开发使土地增值；第三步，房地产开发商把地块再转让给别的开发商，实现土地增值。 2.3产品建设模式 房地产开发商从事房屋的建设，实现房地产开发的真实增值。有的房地产开发企业是专业以房屋建设为主要业务，实现企业的盈利；有的房地产开发商除了充实房屋的建设，还从事一定的城市基础设计建设，体现企业更多的盈利点。 2.4产品开发销售模式 这是一会儿房地产企业的盈利模式，即通过对房屋的开发，通过销售出让产权，快速收回资金，最终实现盈利。房地产开发商从事商品房的销售，是实现房地产企业专门从事商品房的销售活动，包括二手房的销售，以此实现企业盈利。 2.5物业经营模式 纵观国内外，我们发现房地产物业经营的模式主要有以后下三种； 一、是专业物业的经营。典型的代表是万达，其商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普乐斯马特、大洋大货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这样一种专业物业经营是物业经营当中比较创 新的一种方式，一般特点是客户稳定，但是资金回报并不是很大。 二、是混合物业的经营。比如香港置地，他们拥有香港中环42%的物业，每年收取的租金5亿美元，所以香港置地几乎没有开发在香港，主要是出租经营，每年保持稳定的租金收益。作为一种“稳健型”的地产投资模式，地产经营既是保持企业长久稳健发展的手段，也是对房地产商能否合理分配资源的考验。 三、是开发与经营混合。典型的代表如长江实业与新鸿基的收益三分之一来处租金收益，其余是开发性收益；长江实业地产每年大概有两亿元左右租金收益，它占比例较小，其余是开发性收益。 随着国内房地产类上市公司的实力增强和跨越区域屏障达到效益稳定的需要，万达的第一种模式将是很多房地产企业的一种过渡型选择，预测将来第二、第三种模式将是很多大型专业化房地产企业的一种发展趋势。 2.6商业经营模式 其基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成为专业商业公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。 2.7运营管理模式 这类模式的典型公司包括日本大和公司和美国科尔公司，前者以房屋的定制收取服务费，后者通过项目管理、工程管理获取大量的服务性收入。目前较为注目的还有九里得堤开创的新运营模式，其扮演投资商或地产商管家的角色。顾名思义，运营管理商就是指房地产项目的具体动作和管理者应用一流发展商成熟的管理经验、先进的开发理念、丰富的专业知识、综合的资源整合能力以及项目执行能力等条件，使被服务对象迅速接近与发达地区一流发展商的距离，弥补其经验及人才的不足，保证其开发项目的品质。 2.8物业管理模式 我们现在理解的物业管理多数为狭义概念，美国市场服务公司实际是把它作为一种资源的支持系统来服务，把物业管理拓展成一个很大的产业，包括军营管理、工厂的后勤系统管理、医院的病房管理以及像开发区的行政大楼管理，这就是把物业管理作为广义的一个拓展。 2.9中介服务模式 最主要的中介服务包括中介经纪、评