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浅析住宅仓库成因及防控途径对策 　　摘要：以浙江省杭州市日益涌现的住宅改仓库现象为契入点，具体分析了该类场所主要存在的问题、形成原因，提出了当前“住宅仓库”火灾防控的途径、对策。 　　关键词；“住宅仓库”；火灾；途径；防控对策 　　 　　一　引言 　　 　　“住宅仓库”是指业主将住宅用途改作仓库使用的房屋。“住宅仓库”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。上世纪80年代，我国刚刚开始改革开放，经济尚不发达，就居住状况而言，当时的主要问题是解决住宅紧张问题，住宅楼一般不会另做它用。 　　随着市场经济的腾飞，在城市经济中占有一席之地的以大型市场为平台的个体经商户经济得到迅猛地发展。但是由于土地资源的有限性，一方面大多数市场或是受早期土建规划所限，无法提供足够配套的仓库给经营户使用，或是为经济利益所驱使，改仓库为经营摊位，客观上促使个体工商户自己找办法解决仓库问题；另一方面诸多个体户为节省经营成本，也更倾向于使用自己的住宅或租赁市场旁他人住宅作仓库使用。在各种因素综合作用下，“住宅仓库”逐渐成为城市大型市场周边的普遍现象。 　　 　　二　目前存在问题 　　 　　随着“住宅仓库”数量的增多，原先并不明显的弊端开始凸现。这种弊端在消防安全方面主要体现在以下几个方面： 　　1、多数为“二合一”场所。“住宅仓库”多为改变原使用性质且未办理相关行政许可，不同程度存在人货同居的现象，形成了事实上的“二合一”，一旦发生火灾，极易造成人员伤亡； 　　2、几乎无消防设施。“住宅仓库”大多缺乏相应的消防配套设施，无法有效地预防火灾的发生和扑救初期火灾； 　　3、改拆严重。非法地反复装修，随意拆改承重墙，私改电线和燃气线路，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋安全构成火灾隐患， 　　4、易燃品超负荷。不断在建筑内乱堆乱放货物，而且用火、用电、用气频繁，电线布置混乱。使住宅的火灾负荷极大地增加，极易导致火灾的发生和蔓延扩大，影响整幢楼房居民的安全； 　　5、火灾防范意识淡薄。大部分业主缺少基本的消防安全意识，缺乏初期火灾扑救、安全疏散和自救逃生等知识，火灾一旦发生，后果不堪设想； 　　6、隐蔽性高。私下签订租赁合同，隐蔽使用，消防监督检查人员很难在日常的监督管理中发现，物管、居委会也难以对其实施检查和管理，且有不少“住宅仓库”所在小区根本就没有物管，使之成了失控漏管的“盲区”。 　　 　　三　“住宅仓库”纠纷司法解决范围、途径的介绍 　　 　　遇见此类问题，我们首先考虑到的是从司法角度可否予以解决。当前人民法院只在建筑物区分所有权制度及相邻关系制度的规范要求范围内对“住宅仓库”纠纷进行裁判。只有相邻关系所保护的权益或者建筑物区分所有权保护的权益受侵犯时，司法才介入予以保护。在无法律依据或合同依据的情况下不会仅以业主改变住房用途而判令恢复房屋用途，而是坚持“住宅仓库”纠纷的解决限度。解决“住宅仓库”问题更多的是依照行政管理制度予以解决。下面粗略介绍一下此类问题所涉及的一些司法裁判要点： 　　 　　1、划分所有权。 　　对此类“住宅仓库”，　划清专有部分和共有部分的界限，是界定物业小区产权归属，以及界定有关权利和义务的基础和前提条件。 　　建筑物区分所有权，是对专有部分的所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合，这三者共同构成了住宅小区内房屋所有权人的权利。对于住宅小医的所有权形态，在民法理论上已有相应制度予以规范。该制度为建筑物区分所有权制度。在我国，现行立法未系统规定建筑物区分所有权制度，但部分行政法规和部门规章对之有一些相关规定，例如国务院颁布的《物业管理条例》等。 　　在“住宅仓库”纠纷中，由于改建住宅的所有权人对自己的房屋享有排他的权利，全体业主则对共有部分共同享有排他的权利。因此划清专有部分和共有部分的界限，是界定物业小区产权归属，以及界定有关权利和义务的基础和前提条件。 　 　　2、区分相邻权。 　　在建筑物区分所有权的情况下，各区分所有权人之间除区分所有权关系外，尚存在建筑物相邻关系。对于“相邻”的理解，不应片面理解成物理意义上的相邻，只要他人不动产的使用对自己的不动产的使用产生影响，或者说对自己不动产的使用影响到他人不动产的使用的整个辐射面积和空间，都可称作“相邻”。 　　因此，在改建住宅的所有权人与小区其他所有权人之间，由于其区分所有关系中包含对共有部分的共有权，自然属于相邻关系调整的范围。在“住宅仓库”纠纷中，如果改建住宅的区分所有权人在改建过程中拆改共有部分或者占用共有部分，则其他业主可以主张其侵犯共有权要求其承担民事责任。如果改建住宅的区分所有权人在从事以上行为时同时给相邻方造成妨碍或者损失，则其他建筑物区分所有权人也可以依据相邻关系的规定主张改建住宅的