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流动人口视角下商品房去库存策略研究 　　摘 要 面对当前庞大的去库存压力，在城镇化率趋缓和经济增速理性回归的大背景下，如何创新去库存将是“新常态”房地产市场的重要挑战。在分析我国当前房地产市场面临的现实难题和流动人口趋势的基础上，提出了流动人口是未来商品房消费市场的潜在目标，是商品房去库存的重要途径，并给出了相关政策与建议。 　　关键词 流动人口 商品房 去库存 　　一、引言 　　近年来，在房地产的干预限制政策与宽松流动性对冲影响下，形成供应大、需求被抑制的供求失衡格局，库存总量屡创新高。因此，在当前城镇化率趋缓和经济增速理性回归的“新常态”下，如何寻求足够的需求入场，如何创新去库存已成为房地产市场的重要挑战。2014年以来，尽管政府松绑了限购和限贷等调控政策，出台了“央五条”，9.30政策，降息，公积金新政等一些政策，以促进房地产市场的合理需求，但商品房库存量依然高企，成为房地产稳定发展的一个巨大威胁。因此，加速商品房去化，盘活库存是当前稳定房地产市场的首要任务。 　　二、房地产市场面临的现实难题 　　（一）市场需求萎缩，商品房供应大 　　随着中国经济步入“新常态”，房地产市场也面临着转型升级，当前商品房供应过大给房地产市场带来巨大考验。根据国家统计局数据显示，2005年末～2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米。其中，2005年末，商品房待售面积仅为1.4亿平方米。而2014年末，全国商品房待售面积高达6.21亿平方米，同比增长26.1%，创历史新高，相当于2008年一年全国商品房销售面积。 　　在商品房待售面积处于历史高位之时，受此前几年房地产投资高速增长、新开工面积增加的影响，商品房的供应步伐却仍处于上升阶段。2014年末，商品房竣工面积达10.7亿平方米，同比增长5.66%。与此同时，近年来经济下行和房地产市场的持续调整使得需求不断在萎缩。据国家统计局数据，2014年中国新建商品房销售面积将同比2013年下滑约7个百分点至12亿平方米左右，这是自2009年之后5年来的首次下滑。可以预见，在经济增速趋缓的大背景下，房地产市场供给大而实际需求不足的局面难以在短时间内扭转。因此，在中短期内，房地产市场得面临着“去化持久战”的准备。 　　（二）资金回笼慢，房企压力大 　　2014年，房地产行业景气程度不佳，住房销售低迷，库存居高不下，资金回笼缓慢，房企资金压力大。据中国房地产业协会研究报告显示，2014年500强房地产开发企业盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。其中，总资产收益率均值为2.91%，较上年下降1.23个百分点；净资产收益率均值为7.23%，较上年下降2.25个百分点；成本费用利润率均值为15.01%，较上年下降6.81%。[1]而据授权中国证券报独家披露的测评报告显示，2014年500强企业资产负债率均值为65.66%；净负债率均值高达93.73%，较2013年84.01%的均值提升9.72个百分点，创下了历史新高。面对巨大的现金流压力，抗压能力相对较弱的中小房企选择主动退出和寻求并购，甚至濒临破产。相关统计数据显示，2014年房地产行业并购标的交易超过200起，同比增幅约为80%，并购金额超过千亿元。 　　（三）房地产市场发展进入新常态 　　经济新常态下，我国经济增长的模式开始发生转变，经济告别高速增长，相应的房地产市场也将告别持续高速发展阶段，进入新常态，其主要原因有： （1）在经济新常态的背景下，我国当前首先面临的是经济增速的换挡时期，也是前期刺激政策的消化时期，同时还是结构调整的阵痛时期，作为中国经济最强发动机的房地产其产业地位和依赖度下降，房地产发展动力趋缓。地方政府更需要从创新拉动经济，更强调产业结构调整，更注重城市经营，对房地产依赖下降。（2）虽然不断释放的改善性需求、城镇化及资产保值增值等因素成为促进房价向上的动力，但人口老龄化、利率市场化、全球流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期将带来房价向下压力，两种力量的交互作用将极大影响房地产市场的整体预期和需求。因此，房价波动、增长减速都是新的常态。（3）房地产市场的稳定发展对于降低中国经济的下行风险有着重要的意义，必须注重“风险防范”促进合理消费。面对当前巨大的库存量，房地产的风险防控将由控制房价转向防范供应泡沫。 　　三、我国流动人口的现状 　　（一）流动人口数目庞大 　　大规模的人口流动迁移是我国工业化、城镇化进程中最显著的人口现象。据国家统计公报显示：2014年末我国内地总人口为13.6782亿人，其中流动人口为2.53亿人，占总人口的1/6，且这种流动还有进一步加强的趋势。他们是城镇化的排头兵、先遣队、主力军，是维持经济增长，激发经济活力的主要载体，是促使“农村中国”向“城市中国”转变的重要