淄博市物业管理的现状 困境及对策分析-analysis of the present situation and countermeasures of property management in zibo city.docxVIP

I I 目 录 第一章 绪论1 1.1 研究背景1 1.2 研究的意义1 1.3 研究思路与主要内容2 1.3.1 研究内容与框架2 1.3.2 研究的数据、资料和方法5 第二章 物业管理制度理论6 2.1 物业管理的相关概念6 2.1.1 物业管理6 2.1.2 物业服务企业6 2.2 物业服务企业的常见模式7 2.3 国外及香港地区物业管理8 2.3.1 英国物业管理8 2.3.2 美国物业管理9 2.3.3 日本物业管理9 2.3.4 新加坡物业管理10 2.3.5 香港物业管理10 第三章 淄博市物业管理现状与特征12 3.1 淄博市物业管理现状分析12 3.1.1 物业服务企业和管业规模12 3.1.2 政策法规制定情况16 3.1.3 主管部门监督管理举措17 3.2 淄博市物业管理的特征20 第四章 目前淄博市物业管理存在的主要困难和问题分析23 4.1 与法律法规相配套的政策性规定的制定仍然滞后23 4.2 房地产业快速发展与物业管理水平相对滞后矛盾突出24 4.3 社会认可程度低，行业公信受质疑24 4.4 物业服务企业与社会相关方面关系不顺，水电困局制约物业管理行业发 II II 展25 4.5 对业主和业主委员会的行为缺乏制约机制25 4.6 物业服务企业自身问题多多26 4.7 以物业项目招投标为标志的市场机制尚未建立，优胜劣汰的竞争机制难 以得到正常发挥27 4.8 收费难、价格低的难题仍未破解27 4.9 管理体制不顺畅，执法“盲点”与困境严重制约着行业的正常运转 28 第五章 规范和加强淄博市物业管理工作的建议和措施30 5.1 政府应采取的措施30 5.1.1 健全物业管理政策法规，完善相关制度，确保物业管理有法可依 30 5.1.2 加大对房地产开发企业的监管力度，实现住宅小区的优质化交接验 收30 5.1.3 推进物业管理市场化进程，强化物业服务企业自身管理31 5.1.4 加强业主大会和业主委员会成立工作32 5.1.5 根据物业服务的内容，按照保本微利的原则，适当提高物业服务收 费标准32 5.1.6 加快推进老旧小区实施物业管理33 5.1.7 理顺物业管理活动中各方面的关系，实现责、权、利的统一34 5.1.8 推行社区网格化管理制度36 5.1.9 发挥物业管理行业协会的作用37 5.2 物业服务企业自身采取的措施37 5.2.1 创新工作机制，提升服务水平37 5.2.2 优化经营结构，实现企业稳健发展38 5.3 强化舆论引导，提高公众对物业管理工作的认识38 结束语39 参考文献40 致谢42 第一章 第一章 绪论 PAGE PAGE 1 第一章 绪论 1.1 研究背景 物业管理是一个新兴行业，我国起步于 1981 年，淄博市起步于上世纪 90 年代，随着国家城镇住房制度改革的深入，城市建设的快速发展，淄博市物业管 理行业已进入了一个快速发展时期。物业管理的覆盖面由住宅小区逐步涵盖了办 公楼、工业区、商业大厦、医院、学校、体育场馆等多种业态，形成了包括房屋 及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务、物 业中介等多层次、全方位的配套服务体系。截至 2012 年底，淄博市本地具有物 业管理资质的企业 283 家，其中一级资质 1 家，二级资质 16 家，三级资质 266 家；外地物业服务企业 18 家；管理项目 913 个，管理面积 4767.66 万平方米， 其中住宅项目 741 个，管理面积 4019.52 万平方米；物业从业人员 1.5 万余人； 9 个项目获得国家级物业管理示范项目称号，51 个项目获得省级优秀物业管理项 目称号，94 个项目获得市级优秀物业管理项目称号，新建住宅小区全部覆盖物 业管理。 2011 年 2 月，时任国家主席胡锦涛在中央党校讲话时，强调了社会管理对 于改善民生的重要性。现实生活中，物业管理无疑已经是社会创新管理的一个重 要的载体。作为城市管理中的重要组成部分，物业管理在城市管理中的重要作用 日益凸显。物业行业的稳定健康发展，有利于改善人民群众的居住和工作环境， 有利于物业的保值增值，有利于提升城市品位，提高城市管理水平，有利于促进 经济增长，有利于增加就业，有利于促进房地产业健康发展，有利于促进和谐社 区建设和维护社会稳定，关系群众根本利益,关系和谐稳定大局。目前，社会、 媒体非常关注房地产行业，业主与物业管理纠纷，频频出现在报纸的报道。这反 映了对物业管理行业的社会期望很高，另一方面也说明业主需要知道真相，获得 物业管理的相关信息。 1.2 研究的意义 随着城镇化快速推进，社区已经成为城市的基本单元，社会管理也从“单位 制