商业地产案例文件-商业业态查询拜访和计划-张江高科技园区[整理版].docVIP

张江功能区域商业业态及布局规划研究 项目建议书 2005年十月 目 录 一、宏观背景 1.1 张江功能区域成立，带来张江区镇融合新的契机 从浦东改革开放到2004年“张江功能区域”成立之前，“张江”作为一个地理及行政区域概念，其内涵和外延，经历了四次重大转变： ——1990年，浦东开发之初，“张江”指的是川沙县张江镇。 ——1992年，张江高科技园区建立，“张江”具有了“张江高科技园区”＋“川沙县张江镇”的双重涵义。 ——1993年，浦东新区管委会成立，川沙县建制撤销，“张江”变成了“张江高科技园区”＋“浦东新区张江镇”。 ——2002年，原张江镇和孙桥镇合并成为新张江镇。孙桥成为“张江”的一部分。 浦东开放十多年来，建设成就辉煌，新区面貌日新月异。但是受制于行政区划的限制，在浦东的乡镇和各大开发区之间，出现了二元分离的现象：一方面，乡镇的产业无法与开发区实现对接，乡镇与开发区的经济差距越来越明显；另一方面，各大开发区在发展突飞猛进，急需进一步拓展开发空间。 2004年底，为推动浦东实现第二次腾飞，新区区委作出从规划、体制、机制上进一步深化“区镇联动”、积极探索推进功能区域一体化的决策，浦东将整体规划为陆家嘴、张江、金桥、外高桥、三林、川沙6个功能区域。六大区域中，“张江功能区域”包括“两区三镇”即：张江高科技园区、孙桥农业开发区、张江镇、唐镇、合庆镇。 “张江功能区域”的成立，成为“张江”概念第五次在内涵和外延上的重大转变。“张江”的涵义，也被再一次扩展，将唐镇、合庆两镇包括进来。 “张江”概念不断延伸，涵义日趋丰富，从“小张江”逐渐扩展成“大张江”，这个转变过程并不仅仅是行政区划或者经济地理概念的变迁，它实际上代表着张江乃至整个新区发展的轨迹和方向。建立“功能区域”，根本目的是实现区镇融合，规划一体、发展联动、优势互补、利益共享。在更大的范围、更广阔的空间统筹发展、运作资源，不断地释放能量、拓展功能，更好地发展生产力。 “张江功能区域”的建立，彻底改变了张江的发展格局，它将形成：以功能拓展和辐射、产业延伸为目的，以张江高科技园区为核心、唐镇和合庆为空间拓展区，空间布局东向扩展并与南北互补互进的局面。带来浦东开放15 年来张江区域的发展最大的变革、最好的契机。 下图是目前的“张江功能区域”在浦东新区的区位示意图： 图1-1：张江功能区域区位示意图阴影部分所示： 图1-1：张江功能区域区位示意图 阴影部分所示： 张江功能区域 1.2 唐镇新市镇启动，改变张江未来发展格局 为加速浦东郊区城市化进程，彻底打破城乡二元结构，使整个新区整合发展，在建立六大功能区的同时，新区还在积极推进浦东新市镇的建设。 起源于英国的新市镇概念，是指在原有的中心城区外兴建新的城市区，建成为一个新型的功能齐全的社区，留足工业用地，并为居民在区内创造就业机会。浦东四大新市镇的建成，将从三个方面提高地区城市化水平：使周边的农村人口集聚，享受高质量的城市生活水平；将原先分散的农村集镇汇集起来，节约城市空间资源；扩大农村就业机会。 新区在四个功能区域内都分别规划了新市镇，分别是9.62平方公里的外高桥新市镇、金桥17.8平方公里的曹路新市镇、张江18.2平方公里的唐镇新市镇和20.4平方公里的川沙新市镇。 位于张江功能区域的唐镇新市镇规划建设工作现已进入实质性启动，已落实三项措施： １．明确领导机构。成立张江新市镇规划建设领导小组，由新区副区长尚玉英为组长，统一领导张江新市镇的开发建设。 ２．明确运作机制。通过多元投资、市场运作，在张江功能区域管委会的直接领导下，选择招投标设计公司，并委托招标代理公司，进行新市镇概念性国际招投标工作。经考察比选，已经霍克、三菱地所、华汇、阿特金斯四家设计公司签定了招标代理合同。 ３．明确规划范围。张江新市镇规划区东至浦东运河、西至外环线、南至川扬河、北至龙东大道。包括了已规划确定的唐镇集镇、唐镇集镇北块扩展区、唐镇２区级动迁基地、华夏文化旅游区、金桥出口加工区（南区）及其配套生活区，总面积１８．１７平方公里，规划常住人口１５万人。 目前，霍克、三菱地所、华汇、阿特金斯都已经拿出了概念规划征集方案，有关方面正在对这四家公司的设计成果进行深入全面的分析和评价。 在目前阶段，尚不能肯定唐镇新市镇未来将建成何种格局和风貌，但唐镇新市镇的建设，将彻底改变张江区域的发展格局，这对于张江整个功能区域的发展，意义重大而深远。 下图是根据浦东新区规划设计研究院的《唐镇新市镇概念规划研究》，唐镇新市镇的现状和未来的变化图示： 二、项目建议 2.1 项目建议：张江功能区域商业业态及布局规划研究 商业，是一个区域人群的活力最重要的体现。在人类的多种活动中，工业、农业是一切财富的来源，而商业则如溪壑河渠，将每一个所需要的，输送到他们的手中。