2014台前雪鸟·凤凰观邸项目定位及开发策略报告(终).pptVIP

住宅物业如何定位，住宅物业以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？ 问题 2 问题 1 项目商业价值的最大实现及变现能力是项目的核心问题，怎样的商业定位及产品规划，能实现商业销售及价值最大化？ 问题2 结合客群特征，项目定位高档市场，走差异化产品路线，避开同质化竞争之战！ 紧凑、大户型产品主导，产品打造适度创新，超越市场水平，打造高性价比产品，引领消费需求，实现快销！ 立足区域市场，打造成为区域商业中心，定位中档，满足区域消费需求，引领区域消费。 项目开发核心问题回顾 项目定位 物业发展初步建议 规划布局整体性质： 方案一：采用附加值及差异化树立市场标杆形象 最大利用项目的临街面，首要满足主力店超市的功能要求； 住宅采用智能化增加产品附加值； 利用“偷面积”叫本案户型脱引而出； 利用别致景观树立市场高端地位； 利用多层、高层两种物业形态彰显高端品质； 炒热区域，带动发展； 方案二：低端产品，性价比产品 最大利用项目的临街面，首要满足主力店超市的功能要求； 利用多层、小高层、高层产品混搭，进行市场销售 价格低（性价比高）带动刚需客户需求； 规划方案二 规划布局整体性质 1F 3F 社区主入口 临街商业组团 多层组团 小高层组团 社区次入口 高层组团 规划方案二 方案二整体规划意向 商业的打造： 与方案一商业部分一致；最大化利用商业临街面； 住宅的打造： 最大程度加大住宅面积；以低价入市，实现短平快的操作。 规划方案二 方案二物业打造建议 建筑风格的建议： 减少建安成本，建议采用建瓯风格； 客户群及住宅户型面积的建议： 客户平均年龄较轻，属于成长型阶层；在市场上不属于最高端的客户阶层，因而对总价相对敏感； 适度的户型面积、优越的户型功能符合客户的特征； 传统的三房100-120平方米，两房80㎡以上被认为是理想的户型面积； 户型 面积区间（平方米） 比例 紧凑二房二厅一卫 75 20% 紧凑三房二厅二卫 100-110 40% 舒适三房二厅二卫 110-120 40% 规划方案二 方案二建筑风格与住宅户型建议 住宅销售价格预测 本案价格（保守预计） 2400——2600元㎡ 规划方案二 谢 谢！ 英联地产 核心问题二：项目商业价值的最大实现及变现能力也将会是项目的核心问题，怎样的商业定位及产品规划，能实现商业销售及价值最大化？ 整体市场分析 在售项目情况对比发现商业价值实现度远高于住宅价值实现商业销售情况良好。 项目属商业空白区域，周边仅仅只能满足日常所需； 区域市场分析 区域内沿街分布较散的商铺，严重缺乏集中商业中心。 区域属城乡结合部，中低收入人群为主，对商业配套有迫切需求，但整体消费力较弱。 商业潜力大 商业价值实现高 缺乏商业中心 消费水平弱 项目分析 立足区域市场，打造成为区域商业中心，定位中档，满足区域消费需求，引领区域消费。 老城区 老城区：现有的老商业圈；商圈成熟，人流量较大； 新区商业 新区：商业逐步形成；已有纯集中商业项目在售； 空白区域 自我中心化，通过商业造场，打造城市印象，点亮区域； 以高附加值、创新产品引领客户需求，以少数亮点展示引爆市场，带动项目的快速去化； 项目的总体发展战略: 项目开发整体战略 项目定位 住宅 商铺 超市 作用1：商业价值最大化，多商业面积 作用2：利润率相对较高，赢利产品 价值最大化产品 作用1：主要现金流产品 作用2：功能空间提升，控制面积带动去化 主流产品 标杆作用 作用1：带动人流，提升商业价值 作用2：提供配套，提升住宅价值 功能定位——以住宅保证项目现金流，通过商业实现利润最大化，通过超市的标杆作用及配套价值，拉升住宅及商业价值 项目定位 项目商业打造成为区域商业中心，承载区域升级的使命； 街区情景化打造，营造都市化意向； 项目商业作为外向型社区商业打造，通过超市主力带动，形成统一商业街区； 区域商业名片，区域城市名片 情景魅力街区 商业定位 项目定位 商业的基本业态： 超市、餐饮和服务配套 构成项目商业的三大基本业态 项目商业由超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了项目商业的基础业态。 商业定位——超市、餐饮和服务配套构成项目商业的三大基本业态 项目定位 保证项目“商业利润、住宅现金流”运作成功，从项目运作的本质来看，本项目目前需重点研究和解决的问题是： 项目商业价值的最大实现及变现能力是项目的核心问题，怎样的商业定位及产品规划，能实现商业销售及价值最大化？ 问题2 住宅物业如何定位，住宅物业以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？ 增加项目附加值，打造高品质住宅？ 问题 2 问题 1 住宅现金流