香港社区组织协会基层私楼租户迫迁情况问卷调查报告2015年4月.PDFVIP

香港社區組織協會 基層私樓租戶迫遷情況 問卷調查報告 (2015 年4月) 1. 研究背景 政府在近年的基層住屋議題上未能合符聯合國經濟、社會及文化權利國際公約 簽訂的「住屋權」準則，尤其在「可負擔」、「合適居住」、「有足夠設施」 、「可選擇居住地點及方式」方面。現時基層房屋問題嚴重，公屋房屋供應量 近年維持在一萬五千個單位的水平，長期處於供不應求的狀態。近年公屋輪候 冊數字增幅明顯加快，截至二零一四年十二月的數字，公屋輪候冊上的人數已 累積至二十七萬人；公屋房屋供求不足引申的問題亦蔓延至私樓租務市場，私 樓租金一直上升。就2009 年至2014 年六年間，整體私人住宅租金上升超過 59% ，其中以面積較少單位（A 類型、四十平方米以下單位）之租金升幅最 高，六年間上升超過68%1 。政府必須採取租務管制等有效措施控制租金升幅， 以舒緩房屋不足的結構性問題。 1.1 政府欠缺對劏房市場租務資訊，低估分間樓宇租金水平 整體租金上升，香港房屋供應不足，現時分間單位(板間房、劏房等)大行其道 ，不少業主把一個單位分間成獨立房間出租。根據長策於2014年的估算，全港 2 估算分間樓宇單位共超過8萬6千個 。以長策分間樓宇調查抽樣，所有分間樓宇 單位為出租單位，出租比率之高，若比較現存整體32萬私樓租戶，分間單位粗 略可佔全港租務市場近三成。 現時法例規定，所有訂立了的私樓租賃協議須向政府提交有關通知書方為有法 3 律效用，政府每年大約只獲得 11 萬個住宅單位的租賃資料 ，只佔所有私樓租 戶的三分一。政府在未有掌握整體租務資訊下，未能提供適時監管、了解及製 訂有關租金指數。 差餉物業估價署為監察市場租金的重要機關，每月收集市場數據，測定該時期 的市值租金。署方根據所有有獨立廚房及廁所的單位，以面積劃分為五類（A E 類; A 類為40 平方米以下、B 類為40-69.9 平方米以下、CDE 等類為面積更大 之單位），但此分類存在的最大問題是，現存的分間單位因定義不符並未包括 在內；分間單位並沒有獨立廚房及廁所，也非獨立單位。沒有按年按地區測定 分間單位租金，分間單位租金及加租情況完全在政府掌握之外，政府更可能因 未有針對分間單位監察租金情況而低估整體市值租金、低估租金升幅。 1.2 缺租金管制 、租務管制，基層加租迫遷嚴重 政府自 1998 年起撤銷「租金管制」 、2004 年起撤銷「租住權保障 1 差餉物業估價署（2015 ），＜私人住宅－各類單位租金指數（全港）＞。 2 運輸及房屋局（2014 ），＜長遠房屋策略 － 截至2014 年 12 月的最新 推行進度＞ 3 差餉物業估價署(2014) ，＜查詢租務資料＞回信 ，基層住客的議價能力一直下降。近年整體租金瘋狂上升，個別業主趁機 瘋狂加租至脫離市場租金亦經常發生。業主為求賺取最高利潤，經常出現滿約 時大幅加租，甚至強行收樓不續租及採取法律行動進行收樓程序。法例現時容 許業主以一個月時間的通知，更減低了業主迫遷的成本，能短期內收樓收回單 位另作計劃。 但政府在未有充份掌握私樓租務資訊下，以租客議價能力相應提高、供求 情況會日漸改善為由，認為無需要落實租務管制，並強調推租管影響租盤供 應、刺激市場租金上升等無數據根據的推測，拒絶以租管保障基層住客的住屋 權利。 就以上問題，本會展開了「基層住戶迫遷情況調查」，以深入了解基層住 戶的迫遷狀況，並繼續引起政府及社會的關注，檢視現行的政策。 2. 研究對象 2.1 於3 年內曾遭迫遷的居民（由業主或房東一方提出收回單位），及 2.2 私樓基層租戶(住戶收入及資產不超過公屋上限) ，及 2.3 月租分間單位 (如套房、板間房及床位) ，按月交租 3. 研究目的 3.1 了解現時基層租戶被迫遷時的情況； 3.2 了解租客 業主或房東間於租務上的關係； 3.3 了解租客在簽署租約方面的形式及相關保障； 3.4 了解租客在迫遷情況下所得到的支援； 3.5 了解租客對現時租務條例的意見