深圳福田保税区项目定位及物业发展建议_[全文].docVIP

深圳福田保税区 项目定位及物业发展建议 花样年深圳地产市场策划部 二○○九年九月十一日 花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告 宏观背景 顺势而为 项目定位 有的放矢 市场环境 纵揽全局 地块分析 自我解析 物业发展建议 设计要点 战略选择 方向思考 地块分析 第一部分 地块分析 市花路 广深高速公路 福荣路 益田路 意向地块 紫荆路 长平大厦 位于福田保税区，市花路和紫荆路的交汇处。 广深高速、益田路、福荣路连接该片区，交通便达性较好 。 一、地理位置 市花路 紫荆路 意向地块 地块四至：北向 地块四至：西向 地块四至：南向 地块四至：北向 二、四至范围 地块方正 宗地编号：B105-30 权属单位：深圳市汇恒置业有限公司 使用权出让类型： 股权转让 用地性质（土地用途）：仓储用地 用年限：50年，从1993年02月12日至2043年02月11日止 地理位置：深圳福田保税区三号门附近市花路和紫荆路交汇处 三、地块基本状况 四、规划设计要点 ≤40% 建筑密度 ≤ 23/a.50 容 积 率 46792㎡ 总建筑面积 ≤6层 建筑层数 ≥10% 绿 化 率 东≥5米；南≥7米； 西≥7米；北≥7米 退红线要求 40米 限 高 18717.77㎡ 宗地面积 135.81 144.23 133.75 133.75 N 市花路 紫荆路 意向地块 西 北 东 五、地块现状 场地平整， 现有货柜车停放地块内。 市花路 紫荆路 意向地块 六、周边环境 东临紫荆路单向车道（由北向南）： 对面为一栋6层高的物流公司 南临金花路单向车道（由东向西）： 和英达利数码科技园一路之隔 西临红棉路双向车道： 为一块空地 视线无遮挡 北临市花路双向车道： 与长平商务大厦一路之隔 合理楼间距并不影响北面单位采光等 周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注 小结 1、优势： 仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间 容积率＜2.5，属于低密度办公区域，具备打造生态商务办公产品的条件 2、劣势： 项目体量和规模中等，受容积率、层数、40米总高度等各指标限制，难以达到传统的“地标”级别的影响力； 地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求； 仅剩余34年的使用年限。 花样年深圳福田保税区项目定位 及物业发展建议报告 宏观背景 顺势而为 项目定位 有的放矢 市场环境 纵揽全局 地块分析 自我解析 物业发展建议 产品建议 战略选择 方向思考 宏观背景 第二部分 宏观背景 一、深圳发展远景 深圳2030的发展目标设定为 “建设可持续发展的全球先锋城” 二、深圳城市功能定位 国家级高新技术产业基地 区域性物流中心城市 与香港共同发展的国际都会 三大功能定位 国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地； 区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区域性现代物流中心； 与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。 全国层面：辐射内地的桥头堡作用； 地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用； 深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场。 三、未来深圳区域发展战略 东拓西连，南北贯通，中心强化 四、未来深圳核心区的定位 五、福田区的发展规划 1+3（总部经济+三大支柱产业）经济架构 总部经济+高新技术产业、高端服务业、文化产业 发展总部经济是福田区进一步促进辖区经济发展的战略决策。 发展目标是：充分发挥福田作为全市的行政、文化、信息、国际展览和商务中心的地位，发挥深圳CBD的独特优势，发挥福田保税区政策优势和物流功能，并利用辖区内老工业区改造拓展的空间，加大宣传推广和招商引资力度，吸引国内外大型工业企业和引导现有的大规模工业企业把总部设在福田区，设立“前店后厂”型的总部、研发中心、设计中心、物流中心和营运中心。（《十、一五规划》） 八卦岭工业区 华强北商业区 福田科技广场 深圳中心区及中央商务区 泰然天安科技园区 福田保税区为福田六大重点发展区域之一，位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位。 福田保税区 小结 深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展； 深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。 对本项目的启示 ——深港同城，走向国际市场 ——区域级物流中心，高新技术产业基地