房地产所得税税收政策培训-青岛国家税务局.PPTVIP

 2013年度汇算清缴房地产所得税政策培训 青岛市国税局 所得税处 二〇一四年四月 房地产企业所得税主要政策介绍 房地产企业所得税主要政策介绍 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 收入确认原则 二、完工标准确认及关注要点 房地产企业所得税主要政策介绍 青国税发[2009]84号 经济适用房、危改房不得低于3% 政府限价房不得低于5% 别墅不得低于30%； 其他开发产品不得低于15% 房地产企业所得税主要政策介绍 各区(市)财政局、国税局、地税局： 按照国家、省有关规定，结合我市实际，经市政府批准，决定对我市部分房地产税收政策予以调整，现将有关问题通知如下：一、调整我市房地产企业计税毛利率 对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行15%调至20%，其他类型的开发产品计税毛利率仍按现行税收政策执行。 上述政策自2010年4月1日起执行。 房地产企业所得税主要政策介绍 (二)不同销售收入的确认方式 (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： (二)不同销售收入的确认方式 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 　　 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。　 　　 (二)不同销售收入的确认方式 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。  4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 不同销售方式销售额及销售时间的确认 采取委托销售方式需关注的要点 国税发【2009】31号 第七条 ?企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。 重大变化：房地产企业开发产品转做固定资产不再视同销售 2009汇算清缴问题解答第十一问： 房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是做销售还是做直接转资？ （二）出租收入 房地产企业所得税主要政策介绍 特别注意： 1、利用地下人防工程建设的商铺，只有使用权，没有产权。根据规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，即在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。 2、根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订合同，但