城市地价时空演变研究的技术方法探索——以宿迁市市区为例-research on technical methods of spatial and temporal evolution of urban land price a case study of suqian city.docxVIP

第一章 第一章 绪论 PAGE PAGE 45 第一章 绪论 1.1 研究背景 城市土地是城市居民生产、生活的主要场所，也是城市经济、政治、文化、 教育、科技等各项事业的中心载体。它既是宝贵的自然资源，又是国民经济和社 会发展的重要资产。 1、我国城市土地市场的历史沿革 改革开放以前，我国实行高度集中的计划经济体制，与之相适应的是僵化的 城市土地制度。这一时期城市土地使用权的主要获得方式是划拨，其主要特点是 无偿、无限期、无流转。作为重要生产要素的土地由于国家统一分配使用而不具 有商品特性，价值规律无法发挥作用，国家在经济上不能实现城市的土地所有权。 改革开放以后，我国由计划经济体制向市场经济体制过渡，城市无偿划拨的 用地制度由于不能适应经济体制改革的需要而渐现弊端。随着我国城市人口的不 断增长和耕地资源的逐年减少，土地的稀缺性日益凸现。在这种情况下，由过去 对城市土地资源性管理转变为资产性管理的要求就越来越迫切。1979 年《中外 合资经营企业法》和 1980 年《关于合资企业建设用地的暂行规定》中明确规定 了中外合资企业建设用地实行有偿使用制度，揭开了城市土地使用制度改革的序 幕。1987 年 12 月 1 日，深圳市首开国有土地公开拍卖之先河，新中国第一块有 偿出让国有土地被深房集团竞拍成功获得。1988 年《土地管理法》的修订，正 式宣布土地有偿使用制度的建立。1990 年国务院发布的《中华人民共和国城市 土地使用权出让和转让暂行条例》标志着我国城市土地市场的建设开始启动，城 市土地市场的雏形逐渐形成并蓬勃发展起来。1999 年《城市房地产管理法》颁 布之后，我国城市土地市场的发展进入转折时期，在结构、功能、运行机制和市 场管理方面不断完善，城市土地市场的框架体系已基本形成。2004 年 8 月，我 国又对《土地管理法》进行了修订，更加鲜明地突出城市土地有偿、有期限、有 流转的使用制度。 我国城市土地有偿使用制度的改革，彻底冲破了计划经济的束缚，使土地的 经济价值真正得以实现，土地市场得以培育和形成。 2、地价在我国城市土地资源合理配置过程中的核心作用 随着我国社会主义市场经济体制的进一步完善，地价已逐渐成为国家宏观调 控土地市场的核心手段。它不仅是政府进行产权管理、土地课税的重要依据，也 是企业进行投资和核定资产不可缺少的部分。地价作为土地市场的重要杠杆和政 府宏观调控的重要手段，客观上要求各级政府规范土地市场，明晰房地产价格， 调整土地利用结构，提高城市土地利用效率，为城市经济发展服务。全面、系统、 准确地掌握城市地价变化情况，不仅是宏观把握地价的变化规律，客观、科学地 评估、预测地价的需要，也是政府调控土地市场，判断地价水平变动合理性的重 要参考依据，同时，还有利于政府科学制定地价管理政策和土地出让计划，抑制 土地投机，积极引导土地市场规范、健康发展，促进城市土地资源的有效配置。 3、我国城镇基准地价更新与地价动态监测体系建设概况 我国的基准地价评估制度是为了适应土地使用权有偿出让、转让的实践需要 而建立的。1987 年，国家土地管理局制定并颁布了《城镇土地分等定级规程（试 行）》和《城镇土地估价规程（试行）》两项国家标准。随后，国家土地管理局在 南京、宁波、大连等城市进行首批基准地价评估试点，此后，陆续在厦门、杭州、 青岛等沿海城市开展了城市基准地价的评估工作。到 1994 年底，全国有 1000 多个城镇先后完成土地定级和基准地价评估工作，省会城市和计划单列市中有 27 个先后完成基准地价的评估，浙江、福建和辽宁等省率先完成了县级以上城 镇的基准地价评估工作。这样，以基准地价为核心的地价评估体系在全国范围内 初步建立起来。这一阶段，由于工作思路、技术方法等方面的不完善，致使城市 地价动态监测体系建设落后，地价动态监测制度没有真正建立起来。 2001 年，国土资源部正式发布新的《城镇土地分等定级规程》和《城镇土 地估价规程》两项国家标准。新规程以新的技术思路来指导全国新一轮的土地定 级和基准地价评估工作。截止到 2005 年底，全国有 1200 多个城镇先后完成该项 工作。同时，国土资源部还颁布了《城市地价动态监测体系技术规范》这一行业 标准，全国绝大部分地区先后建立起比较完善的地价动态监测体系，陆续开通并 运行了城市地价动态监测系统，形成了以 50 多个城市为示范点的地价监测工作 体系，地价动态监测制度在全国范围内基本建立起来。 2007 年，国土资源部又颁布了新的《城市地价动态监测技术规范》，新规范 要求强化城市地价动态监测工作，将地价动态监测作为政府管理地价的日常工作 之一。在这样的工作思路指导下，全国又相继开始最新一轮的基准地价更新与地 价动态监测体系建设工作。在这一阶段，江苏、上海等沿海