XX龙园项目营销执行研究报告.DOCVIP

呼和浩特艾博·龙园项目 营销执行报告 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 深圳市深南中路国际文化大厦19楼 19F,Internationnal Culture Bid,shennan Zhong road,Shenzhen TELFAXHttp：//www.48DC.com 呼和浩特艾博云房地产开发有限公司： 承蒙信任，我司项目组成员在呼市经过二个多月的时间，在经过了市场调查和对项目深入的分析定位后，完成了该《营销执行方案》。 该《营销执行方案》第一篇通过对项目所在城市、片区的房地产市场特征分析及总结将项目所处的市场环境做了深入的剖析。其论据是基于《市场调研报告》、《定位报告》的浓缩及后期项目组更深入的对市场读解后的阐述。 第二篇是以市场分析的结论为基础，对项目深度发展进行的诠释，其实质是提出项目该怎么做，怎么卖的理性分析过程。也是在项目规划设计不断的修改、讨论、完善的过程中，项目组对项目自身深入的剖析和总结。 第三篇之后是在对市场和项目充分理解后，对项目的市场营销战略推广工作进行的部署和详细的具体细节。 今向贵司提交《营销执行方案》，供贵司决策时参考，并作为进一步工作的指导。 专此奉达，即颂商祺！ 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 2006年10月24日 目 录 第一部分：项目深度分析 市场分析总结. 项目所在城市房地产市场分析总结………………………………6 项目所在区域房地产市场分析总结………………………………9 项目深度发展总结 项目市场突破点及目标……………………………………………11 项目市场支撑点……………………………………………………13 项目主力客群特征…………………………………………………16 项目市场形象衍生…………………………………………………18 营销推广指导思想 一、营销指导思想………………………………………………………20 二、推广总策略…………………………………………………………20 三、项目品牌与企业品牌如何互动……………………………………22 第二部分：营销推广执行 第一篇 营销推广策略 项目推广时机与条件………………………………………………25 销售阶段划分与运作举措…………………………………………26 推盘策略……………………………………………………………42 营销推广费用预算…………………………………………………44 第二篇 包装方案 地盘包装……………………………………………………………53 销售中心……………………………………………………………55 建筑展示……………………………………………………………57 导示系统……………………………………………………………61 销售物料……………………………………………………………65 第三篇 媒体策略 广告宣传原则………………………………………………………71 媒体选择……………………………………………………………71 媒体组合……………………………………………………………72 第四篇 销售实施 卖场管理……………………………………………………………74 销售培训……………………………………………………………75 销售流程……………………………………………………………76 第五篇 价格策略 影响项目定价因素…………………………………………………77 均价制定（住宅）…………………………………………………78 价格策略（一期住宅）……………………………………………79 结束语………………………………………………………………………… 82 附件一：呼和浩特市06年1-8月房地产市场形势分析 附件二：艾博·龙园阶段费用预算 第 一 部 分 项目深度分析 第一篇 呼市房地产市场分析总结 一、项目所在城市房地产市场分析 1、推动呼市房地产市场发展的因素 政府吸引外资及培育内源型经济，促进了呼市经济近年来的持续增长。与此同时固定资产投资和基本建设投资增长都非常快，从而直接推动了第二、第三产业的飞速发展。 自治区“十一五”规划及沿边城市互动经济发展，改善交通网络，加大工业建设都促进总体经济发展，间接带动了呼市房地产市场发展。 受城市整体规划及城市化进程的影响，呼市不断扩充城市容量，刺激了房地产市场的发展，如城市外沿（金桥开发区、如意开发区等）的拓展改善了郊区的整体居住条件，使整体房地产市场得到了迅猛的发展 。 呼市房地产市场的在近年突然爆发，价格涨幅位于全国前列，住宅市场保持良好的市场消化力。其市场特征为一是主动性住房需求增大；二是随着呼市经济快速发展，外来人口不断增加，住房市场需求量大；三是房价增速较高，这与过去房价基数低有直接关系的，但房价绝对值同全国大中城