长沙环城房产项目管理定位建议.docVIP

友联伟业投资顾问 2004年 PAGE PAGE 1 环城房产项目定位建议 一、长沙商业物业形态概述 “长沙十万户，游女似京都”。北宋诗人张祁曾这样描述过长沙古代商贸的繁华。 上世纪九十年代走马楼出土的三国吴简，就是黄兴路作为长沙商业渊源的佐证。那里店铺林立，人声鼎沸，传统老字号比比皆是，火宫殿、德茂隆、吴大茂群星璀璨，曾是长沙人的自豪！ 如今的长沙，又神奇地演绎着商业的辉煌：长沙商业由黄兴路、五一广场延伸拓展到现在的三线六圈，即五一路、黄兴路、东环线三条长轴，以及五一广场、袁家岭、火车站、东塘、伍家岭、高桥和井湾子，方圆7平方公里的六大商圈，596个商业网点，150家特色专业化大市场星罗棋布，36家连锁企业，13家大型超市，16座现代化大型商厦群雄耸立。 长沙市的商业网点，集贸市场和商业从业人数居全国过百万人口城市的第7位，超过天津、哈尔滨、沈阳、南京、武汉、郑州等大城市。 1、商业发展定位 改革开放以来，长沙市一直把“流通活市”作为自己的战略目标；上世纪90年代中期，又确立了“西文东市”的发展蓝图；到20世纪末，长沙市再次调整自己的商业发展定位，确立其建设目标为现代化区域商贸中心！ 一个仅仅160万人口、120平方公里城区面积的内陆城市，要建设区域性商贸中心，这不是盲目的攀高，而是科学的决策。在武汉、上海、重庆、广州四大城市构成的商业圈中，长沙市是唯一位于中心地位的省会城市。利用其辐射的叠加效应，充分发挥承东启西、连南接北的枢纽作用，在周边大流通的过程中，东西逢源，南北策应，由此，长沙市将商业建设规划由原来的点、楼，拓展到西至荣湾镇，东至火车站，南达井湾子，北抵四方坪的大商圈，绘制了“三线六圈”的发展蓝图！ 2、商业体系定位 长沙市还利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将一批盘踞深街老巷的马路市场迁出城外，曾为城市管理顽症的下河街批发市场、水果批发市场等闻名全国的大市场整体迁至高桥和马王堆，曾经造成车站路交通“梗阻”的钢材市场迁至大托镇的湖南钢材大市场……。从而，以街为市、满城摊贩的长沙商业被大市场、大流通的格局所取代。 在全新的定位与规划中，由传统单一的商业业态升级为购物中心、连锁、超市、仓储式大市场的综合性、科学性商业体系。 3、发展物流产业 而今，长沙市又着力培育一个新的业态———物流中心。物流，这个以降低流通成本，带来巨额效应的新型产业，在我国刚刚萌芽，长沙市就以极大的热情予以扶植。去年初，长沙市政府专门邀请专家学者对长沙物流发展战略进行深层次研究，规划出金霞、星沙、马王堆、大托铺四大物流园区。作为长沙市发展物流产业核心园区的金霞物流园，规划面积达25．64平方公里。在这个园区内，投资3亿元的霞凝新港码头一期工程已竣工投产，3．64公里长的河岸线设有4个千吨级轮船码头，为我省唯一的对外港口；长沙市内的南、北两个火车货站也将于2005年底迁入区内的捞刀河镇；京广复线、长石铁路在园区内交汇，107、319、京珠高速、市区干道穿区而过，机场距此仅20公里。目前，这个投资50亿元的物流园区建设已全面启动，5年后将成为年创税50亿元的中南地区最大的物流专业园区。 4、商业建设大手笔全面开花 长沙的北城，原为商业的荒漠，这片荒漠又构成了“南帝北丐”的景象。20世纪末，商业建设的巨臂挥向了这片荒漠。首先是荒芜的四方坪投资3亿元，建起了5万平方米的“麦德龙”长沙店，世界商业巨头闹火了这片冷寂的土地。泰国正大投资2亿元的莲花超市开张在即，旺和超市、新一佳等更是接踵而至。顺着金霞大道，正在着力打造的商市更是举不胜举，投资6亿，占地1200亩的顺天医药配送中心将成为中南最大的医药物流中心；与之紧邻的投资12亿元、营业面积40万平方米的环球家具广场也将随之问世！最具魅力的商业业态———摩尔城又在开福寺一带进行紧锣密鼓的建设！ 河西，也曾是商业的一块处女地，2001年，营业面积5万平方米的通程商业广场落成，2万平方米的青山花卉大市场开业，望城坡大市场复活，寂静的河西商业苏醒了，呈现出勃勃生机，这里不仅白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城！一个新的商业圈正在不断崛起！ 1994年，时任党中央总书记的江泽民来长视察时，曾为全国四大米市之一的长沙，竟拿不出一个像样的市场可以让江泽民一睹为快，这令长沙人汗颜。由此，长沙市大胆运用民间资本建设大市场。民营企业家罗映红积极呼应，投资5亿元，在荒坡草丛中建起了“三湘第一市”的高桥大市场。如今高桥每年成交额超过100亿元，上缴税收7000万元，安排4．8万人就业，在全国八大综合市场中排名第四。 长沙市先后建起三湘大市场、马王堆蔬菜批发市场、红星市场……现在，长沙市年成交额过亿元的市场有17个，10亿元以上的4个，在南大门崛起的湖南