万象新天2009年住宅营销推广思路.docVIP

万象新天2009年住宅营销推广思路 纲 纲领 天 天时 地 地利 道 定位 法 方法 人 人和 纲 纲领 Ⅰ 高度 广度 深度 力度 形象 客群 内涵 传播 以工程进度串联营销节点，以环境完善提升项目价值 明线: 暗线： 天 天时 Ⅱ 21.1 09年1-2月商品住宅成交跟进 3649 -1168 34 -121489 3711 09.01.25-09.01.31 3786 -848 1202 -8.83 12.52万 09.01.18-09.01.24 3801 -228 2050 -1.39 21.35万 09.01.11-09.01.17 3634 -31 2278 +1.51 22.74万 09.01.04-09.01.10 3525 -534 3095 +8.94 24.26万 08.12.28-09.01.03 成交均价（元/㎡） 上周环比 成交套数 上周环比（㎡） 成交面积（㎡） 成交时间 1月成交情况 随着春节的临近,成交量逐步递减，成交均价却稳步回升，但环比08年春节前后,销量仍成倍增加。 关键在于11、12月由于多个指标性楼盘的强力促销,加之央行利率调整、房产新政出台、地方政府尤其是开福区政府的政府补贴,以及消费者长时间观望后发现长沙楼市降价幅度并不大，多方因素影响下，长沙楼市呈现回暖趋势。 2月成交情况 3402 ＋950 3094 +10.98万 33.73万 2.15-2.21 3591 ＋1019 2144 ＋10.53 22.75万 2.08-2.14 3502 ＋1091 1125 ＋11.85 12.22万 2.01-2.07 3408 ＋515 3609 +5.78万 39.51万 2.22-3.1 成交均价（元/㎡） 上周环比 成交套数 上周环比（㎡） 成交面积（㎡） 成交时间 年后长沙房地产市场呈现回暖态势，成交量稳步增长，这充分说明在政策有所放松、价格有所回调的状况下，被长期压抑的刚性需求有所释放。 然而，在成交面积和成交套数同步上升的同时，我们却看到成交均价的下降之势。那么，年后的这次市场回暖究竟是市场好转的先兆，还是危机的表现假象？ 在对2月成交的数据分析中，我们发现，这种表面回暖，并非如我们想象中理想，实则受到多方面因素的影响！ 1、政府定向开发楼盘，博取成交量头筹 从长沙市房产研究中心的数据得知，上月成交中天心区定向开发楼盘九峰小区成交量极大，仅上周成交即达284套之多，占上周总成交量8%之多。此外，经济适用房如鄱阳小区的成交量也极大。定向开发楼盘及经济适用房的大量成交，不仅拉升了整体成交量，同时也拉低了成交均价。 2、享受货币补贴8万元政策的楼盘数量扩增，出现抢购3000左右房源的局面 如湘江世纪城、和庄、三江·花中城、上海城等众多楼盘，享受货币补贴的房源数量特别大。4000元/平米的房源，补贴8万仅3200元/平米，极大的促动了成交量的上升，仅湘江世纪城上周成交即达180套之多。 3、在售楼盘价格普遍下调，成交数量的上升是以价格的回调为代价 4、成交主要集中在雨花区、天心区、开福区等均价较低的区域 2月成交情况分析 价格杠杆的影响力进一步凸显！ 受低价影响的消费力集体透支， 极有可能加速下一个冷淡期的到来！ 从1、2月的成交情况看，我们认为： 2.2 最新政策分析 十一届全国人大二次会议于5日上午9时在人民大会堂开幕,听取和审议国务院总理温家宝关于政府工作的报告,审查国务院关于2008年国民经济和社会发展计划执行情况与2009年国民经济和社会发展计划草案的报告、关于2008年中央和地方预算执行情况与2009年中央和地方预算草案的报告。以下为会议部分实录。 　　温家宝：对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。 二次购房即将松绑，促进楼市回暖 2.3 09年后续市场预测 市场供应继续高居不下，市场形势严峻，竞争激烈。 2009年长沙楼市各板块预计推出货量表 2008年，长沙市商品房供应量激增，达1230.95万平方米，消化量只有680.79万平方米，市场存量为550.16万平方米，加上2007年40万平方米的市场存量，将有590.16万平方米的市场存量进入2009年消化，加上2009年的新上市量，整个2009年的市场供应量预计将达到1100—1200万平方米左右，明年的市场竞争将进一步加剧，市场形势异常严峻。市场前景不容乐观。 由于经济危机的影响，部分消费者将推迟购房计划，2009年长沙市商品房的需求量将有可能进一步萎缩，预计2009年长沙市商品房的需求量大约在550-650万平方米（刚性需求350—400万平方米+新增人口需