万达_上海西郊万达广场商业商业项目市场研究报告.docVIP

1 上海·西郊万达市场研究报告2 项目综述：地处江桥，55万㎡规模，商业为主，9/a13万㎡住宅33 第一章、江桥楼市简述4 一、量价走势：楼市“拐点”潜伏期金融危机影响期楼市回暖成交期量价小节：刚需带动回暖，成交增长明显，价格小幅上扬，未来预期乐观5 江桥竞品项目名称嘉城盐湖新居华江景城天际蓝桥嘉宝都市港湾（二期）地理位置曹安路2378号曹安路2831弄海波路333弄华江支路328弄新郁路199弄面积范围60-125㎡68 -106 ㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力户型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面积84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡单价范围11000元/㎡8500元/㎡10800元/㎡9000元/㎡14000元/㎡总价范围66-138 万/户58-90万/户68-173万/户51-116/户98-204万/户主力总价92-104万/户81万/户106-122万/户51-87万/户127-204万/户开盘时间20041/a.72009.62008.102009.32007.12住宅供应3159套258套755套459套291套销售均速59套/月237套/月81套/月60套/月14套/月已售比重87%94%75%52%98%剩余可售417套21套188套238套21套8月下旬将有新推8月30日将有7月有新推9月将新推最新动向100多套200套新推尾盘销售 12000均价14000均价13000均价11000以上6主要卖点江桥第一大盘单价较低品质较好一房较多周边配套较完善 在售分布：曹安沿线集中开发，项目位置略有偏离华江景城盐湖新居嘉城天际蓝桥嘉宝都市港湾本案7 第二章、竞品分析《2012商业地产操盘秘籍宝典》320G移动硬盘版！万达、龙湖最新商业地产内部资料！货到验货后付款！:544570870 1014899638 电话 8加免费索取精华资料！ 竞品一：嘉城《2012商业地产操盘秘籍宝典》320G移动硬盘版！万达、龙湖最新商业地产内部资料！货到验货后付款！:544570870 1014899638 电话 9加免费索取精华资料！ 探索机会客户机会“安家”“换巢”“升级换代”新上海人渴望在上海扎根，日渐攀升的房 价使这个群体走向城因虹桥交通枢纽、真 市边缘；这个群体对如副中心、普陀城区 客户刚性需求的释放为项目提区域无过多情节，重改造而区域动拆迁 生活品质改善后希望离 视的是生活便利性、产生的大量置业需求 开老工人新村提升整体供了丰富的客源支持 对价格敏感 居住品质 因家庭结构变动而产产业客户因就近置业生的刚性需求，新婚 ，考虑产品性价比选族、养老族等 择这里 一房、经济型二房一房、经济型二房舒适型二房、三房10 客户策略项目客户分布宝山区嘉定区江桥该案真如曹杨长风北新泾中心城区（浦西）闵行区11 客户策略客户构成与特点前期客户构成客户特点本地客户江桥、黄渡、真新等区域，自住为主，改善型需求产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引外区导入客户受价格挤压，来自杨浦、闸北、普陀，宝山北区客户，自住为主，受低价吸引 外区域动拆迁导致的购房，自住为主，受低价吸引近期客户构成客户特点外区导入客户受价格挤压，长宁、普陀区客户，其中普陀内外环间客户为购买主力 本地客户江桥、黄渡客户，有一定的量但比例逐渐下降12 13 客户策略现有客户构成分析主力客户逐步集中于普陀??价格逐渐走高，难以吸引跨区客户；??顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户；??江桥板块配套条件逐步成熟，满足了普陀客户就近的基本要求；??阳光威尼斯等大型项目接近尾盘，其原有主力客户群（普陀、嘉定）寻求新房源。嘉定本地客户趋向饱和??江桥及黄渡等区域居住人口有限，通过多年置业及安置，购房需求逐部趋向饱和；??嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。产业客户比重减小??早期曹安路小业主大量置业，需求渐趋饱和；??价格逐渐走高，强调经济性的业主群体逐步流失；??曹安路新增商业项目尚处发展期，入驻商户有限，但产业客户出现断层。14 客户策略客户定位分析竞争态势虹桥交通枢纽的启动沪太路沿环线同质板块竞争积累真如城市副中心启动客户分流明显。普陀旧城改造建设带动区域动迁购房需求顾村“嘉城”开发中上大沪宜公路“阳光威尼斯”尾盘南翔“金地格林世界”开发中金地格林世界选择减少，客户机会增加曹安公路阳光内普陀威尼斯该案曹安商业中心的建设旧城建设真如城总规模超过155万平方米市副中心曹安商业中心逐步成熟商业带动商业人虹桥交群导入 通枢纽沪青平公路七宝九亭15 客户策略项目资源提炼?规模开发，已积累较高的知名度与客户