房地产项目工程管理成都文星镇项目开发策略.pptxVIP

——产品定位暨第一阶段成果汇报www.tuanyuan.tv 房地产商域网产品定位思路项目自身状况分析特点市场条件分析气质确立产品定位竞争环境分析操作方式指导企业愿景硬件设施配套规划及建筑设计项目自身状况分析1■ 地处城南——成都高尚生活区■ 紧邻川大江安校区■ 用地规模较大，适宜高品味开发 市场条件分析2■ 众多区域购房客户——院校、企业■ 90㎡以上的高品质、大户产品成为市场稀缺■ 地块周边均是较为成熟的居住社区，并形成了一定的商业氛围 竞争环境分析3■ 区域现有直接竞争压力弱■ 周边项目将相继面市，后市压力大■ 以“只攻击区域市场”和“快速上市”作为主要的抗竞争手段企业愿景4■ 安全回笼项目投资■ 要求正常的回报率■ 以项目品牌打造企业品牌定位 根据前期大量的市调数据和环境分析，依托项目自身所处的地理位置优势，我们认为：欧洲大学城 的建筑尺度与人文气质非常适合本项目，可作为整体开发理念和产品定位思路。一、对大学城的理解中国1■ 若干大学集中的新开发区——缺乏有机的联系国外2■ 城市与大学浑然一体——资源共享，结合紧密二、大学城的特质有重要的大学1■ 众多的特定人群——高知阶层（教师、学生）特定的文化消费和需求2■ 活跃的文化消费■ 个性化商业消费特定的硬件设施3■ 建筑——有设计感、历史感、文化感■ 空间尺度——比较亲和、比较紧凑环境氛围4■ 环境——安静、休闲、 亲近自然■ 生活气息——宁静、恬适文化艺术资源丰富5■ 文化资源——图书馆、电影院■ 艺术资源——美术馆、剧院、音乐厅（音乐广场）■ 公共艺术——雕塑、壁画、建筑小品参考图片海德堡咖啡广场广场附近的街道参考图片小型博物馆小镇建筑参考图片小镇建筑小镇露天广场参考图片小镇商业咖啡小店参考图片剑桥水岸临河而居参考图片牛津街道古韵海德堡参考图片俯看海德堡牛津一隅参考图片小镇概貌小镇概貌参考图片小镇景观小镇景观参考图片雕塑小品参考图片参考图片建筑风格设计建议参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片参考图片三、本项目的产品方向根据以上调查分析，本项目的产品研发方向可定为： 人文艺术知识之城功能区域划分1■ 沿河景观绿化带及休闲（主题）商业区■ 欧洲文化小镇■ 高知花园住宅■ 校园经济配套服务区功能区域划分示意图沿河景观绿化带及休闲商业区欧洲文化小镇高知花园住宅校园经济配套服务区住宅产品类型划分2建筑形态房型层高（m）单套面积（㎡）结构形式套内布局配比（％）其他4+1电梯花园洋房4房、3卫以上3.2～3.5180～240板式带复式15一梯两户6+1电梯洋房3～4房2～3卫3.0～3.2140～180板式带复式25一梯两户11层电梯复式公寓2～3房2卫2.9～3.0100～130板式带复式30一梯两户16层板式电梯公寓2～3房1～2卫2.9～3.090～120板式平层15一梯两户16层投资型小户型公寓标间2.8～2.930～60板式通廊式154梯16户或6梯18户商业产品类型划分3■ 滨河独栋休闲商业别墅■ 欧洲文化小镇个性商业街区■ 校园经济及社区配套服务商业公建设施4■ 泛会所■ 小广场■ 运动设施——街头运动区域（滑板、街头篮球、自行车）■ 健身房第二部分第二部分 目标市场定位与分析市场支撑我们的客户在哪里，都喜欢些什么住宅部分1根据前期的市场调查分析，本项目有以下5个主要客户来源：1） 区域内各大型院校及科研企事业单位人员2） 区域内追求品质生活的换房者3） 对“城南居住”具有强烈认同感的高收入者4） 发展商系统内部的购房者5） 第一居所置业的知识白领商业部分2■ 滨河独栋休闲商业别墅——品牌餐饮■ 欧洲文化小镇个性商业街区——特色店、文化商业、个性原创店■ 校园经济及社区配套服务商业——中型超市、小型电影院、快餐店、药店等商业后期经营性活动3■ 小众艺术节■ 中小型文化专题演出■ 定向招商引进■ 相关文化资源导入第三部分第五部分 营销策划指标控制及产品风格控制卖房子，更是出售一种生活方式一、项目规划指标控制容积率的选择1容积率楼面地价（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■ 楼面地价一般控制在销售价格的1/3左右■ 按现有的规划条件和产品定位，容积率太高会对产品品质造成影响■ 考虑规划局审核时的变化因素 因此，建议容积率控制在1.8～2.0之间。建筑与商业面积配比2住宅部分85％～90％商业部分10～15％二、产品风格控制产品定位研发1 项目特质决定了其产品绝非市场中的泛泛之辈，高品质的人文居住社区将是项目产品研发的必然选择：■ 欧洲现代与传统建筑元素相结合■ 富含高科技的建筑■ 智能化建筑——这已成为建筑发展的趋势，市场的必然需求2、关于建筑的摆放问题 ● 围合建筑的外围单位，接受度低，高品房冲击价格困难； 因此，行列