房地产工程管理培训98.pptx

引言引言某集团工程质量满意度与总体满意度对比引言 为什么客户对房地产工程质量的满意度总是低于整体满意度，为何工程质量满意度在房地产设计、营销、工程三大业务体系中是最低的？引言地产工程部监理公司施工单位++ 都在管理工程质量，为什么还会出现很多问题？引言 房地产工程建设中有多少是高科技？ 房地产工程管理人员的素质比其它行业和专业低吗？课程目标 希望通过本次交流，可以找到一些答案和系统的解决方法目录第一部分：房地产企业工程管理瓶颈分析 第二部分：新形势下房地产工程管理的新要求第三部分：标杆企业工程管理经验借鉴第四部分：如何建立合适的房地产工程管理体系一、房地产工程管理容易出现的问题二、房地产工程管理质量薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节一、房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆ 万科“金色雅筑”项目的“漏水门”和“隔音门”事件◆ 金地“格林小镇”项目的“露台渗漏”和“窗台渗漏”事件窗台渗漏露台渗漏一、房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔◆ 中海“文华熙岸”项目被政府质量监督部门列入“黑名单”事件◆ 保利“西子湾”项目的“拒收门”事件一、房地产工程管理容易出现的问题■ 工程进度滞后引起的延期开盘及交付◆ 金地“格林小镇”因市政、道路、园林景观工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索赔◆ 万科“四季花城”因冬施组织问题，延期交付引起业主投诉及索赔一、房地产工程管理容易出现的问题■ 工程成本突破引起的项目经营利润下降◆ 复地“国际公寓”因规划、定位产生的时间成本造成项目经营利润下降◆ 万科“万科紫台”项目因地下水位和抗浮水位的逆向偏差造成项目经营利润下降一、房地产工程管理容易出现的问题■ 工程招标合约不严谨造成管理难度加大◆ SOHO中国“SOHO尚都”项目因总包单位与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大◆ 珠江地产“珠江骏景”项目因道路景观与市政管井标高配合要求约定不清，造成项目工程管理难度加大一、房地产工程管理容易出现的问题 合理的施工技术间歇必须考虑◆ 桩基：成桩后28天达到龄期，开始试桩◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到1.2N/mm2后才能上人◆ 加气块砌筑：1天砌筑高度不得超过1.5米，2天砌完，7天后顶砖，15天后（含顶砖时间）才能开始粉刷一、房地产工程管理容易出现的问题 合理的施工技术间歇必须考虑◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5天◆ 防水：表干时间（聚氨酯8h，JS涂膜4h）和实干时间（聚氨酯24h，JS涂膜8h）◆ 地坪：养护7天后才能上人一、房地产工程管理容易出现的问题■ 与外部资源的角色定位、分工不清◆ 房地产企业工程管理的主要任务是什么？ ——组织 ？ ——监督 ？ ——协调 ？一、房地产工程管理容易出现的问题二、房地产工程管理质量薄弱环节三、房地产工程进度管理薄弱环节四、房地产工程成本管理薄弱环节二、房地产工程质量管理薄弱环节 设计阶段很少考虑工程质量通病的防治，认为按施工规范、按施工工艺规程施工就能够保证工程质量，没有考虑到工程质量的递减和手工操作的偏差，没有通过设计上的双保险强化保证工程质量。二、房地产工程质量管理薄弱环节 设计对一些构造形式复杂的设计节点，往往采用引注方式。如详见《＊＊标准图集》P＊＊页或参见＊＊做法。不同的管理者不同的施工单位对此的理解，尤其是对工艺质量要点的控制要求，往往都不相同。甲方现场的工程管理人员往往也因经验的不同产生不同的质量效果。二、房地产工程质量管理薄弱环节坡屋面平屋面交接处存在结构内角、屋面存在小天沟，卷材施工非常困难，容易造成渗漏隐患 二、房地产工程质量管理薄弱环节楼梯间顶无防水设计 破屋面以上构筑物无防水设计，如烟囱口、百叶窗顶、楼梯间顶、挡水墙等均无防水设计，雨水可能会通过这些部位进入结构墙体或楼板，整个屋面防水未形成体系 二、房地产工程质量管理薄弱环节 甲方内部的工程质量保证体系不健全，项目工程部内部的工程质量管理理念、标准、要求不统一，实际工程管理效果因人而异差异性极大 甲方的工程质量管理往往变成了施工企业的质检部门，习惯于通过处罚等方式管理施工企业，习惯于通过点的处理解决质量问题，而不是帮助施工企业完善自身的质量管理体系二、房地产工程质量管理薄弱环节课题讨论： 一天，一个甲方的项目工程部经理去施工现场巡检，发现几处正在进行的二次结构砌筑未设置拉结筋（刚开始不久）。假如这个工程部经理是你，你会如何处理？处理的重点是什么？二、房地产工程质量管理薄弱环节■ 对设计过程质量缺乏有效的控制：◆ 设计单位不一定了解客户需求，不一定掌握客户标准的设计控制要点，不一定清楚开发企业的成本控制要求，更不一定清楚如何通过设计强化对工程质量通病进行预防◆ 如果开发企业不能在设计前期