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提高进城农民购房能力有效举措 　　摘 要：以人为核心的新型城镇化，关键要解决进城农民在城市的住房问题，因此，创新体制和机制以帮助进城农民在城市拥有自住房，使其真正融入城市、安居乐业，是新型城镇化进程中不可回避的重要现实问题。面对城镇化过程中农民无力购买城市住房而其农村宅基地闲置浪费的现实背景，提出了进城农民宅基地退出与城市购房相挂钩的构想，以期引导进城农民积极有序地退出宅基地，提高农村宅基地的节约和集约利用率，同时解决进城农民的城市住房及房地产库存问题。在界定宅基地退出与城市购房相挂内涵的基础上，提出了解决该问题的具体思路，并剖析了目前面临的三大问题和障碍：第一，进城农民宅基地退出资产的保值增值与收益分配问题；第二，退出的宅基地与期望购买经济适用房所在城市的不一致问题；第三，购买经济适用房面临的支付能力不足问题。最后，针对性提出了通过出租、招拍挂、复垦等途径盘活退出的宅基地资产，实行保障房指标地域政策限制与经济适用房市场交易相结合，合理的宅基地退出补偿标准、住房供应模式创新与土地承包经营权抵押相结合等对策与建议。 　　关键词：土地制度；进城农民；宅基地退出；经济适用房指标 　　中图分类号：F325.2 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2017）05-0001-06 　　一、研究背景 　　随着我国社会经济发展和户籍制度改革，越来越多的农民通过进城务工、创业、落户等途径参与到城镇化建设。根据“城镇化进程中农村劳动力转移问题研究”课题组的推算，1979-2009年，农村转移到城镇的人口数量应在3.9 亿左右，其中，由农业户籍转为城镇户籍的人口数量累计约为1.7亿，占转移人口的 43.6% [1]。由于家庭背景、个人综合素质以及务工城市、行业与工资收入等方面的差异，进城农民在流动模式上呈现明显的内部分化，大致分为两种类型：“候鸟式”流动型和“永久性”扎根型。前一种农民游离于“城市”和“农村”之间，呈现“亦工亦农、亦城亦乡”的状态[2]，后一种则通过进城务工实现户籍、职业和生活居住地的彻底转变，最终成为名副其实的由农村走向城市的“第一代市民”。 　　根据统计资料显示，2015年中国城镇化率达到56.1%，但是户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者之间存在着16.2个百分点的差距，这主要是由于大量农民虽然已经进城但未真正转变为城镇居民，未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务。如果进城农民作为城市常住人口但因无力购房安居而始终处于游离状态，那么这种城镇化无疑是有水分的城镇化、不稳定的城镇化、有假象的城镇化[3]。根据马斯洛的需求层次理论，住房属于最基础的生理和安全需求层次。因此，以人为核心的新型城镇化，首先要解决农民在城市的住房问题[4]。如果进城农民的住房问题得不到妥善解决，将影响到其在城市长远发展的信心和勇气。 　　城市住房价格基数高并且不断攀升，进城农民收入水平低下，购买商品房解决居住问题显然力不从心。根据《2015年农民工监测调查报告》，农民工在务工地自购住房的比例仅为1.3%，大部分农民工只能住在单位宿舍及工地工棚等生产经营场所，或者通过临时租赁解决居住问题。与此同时，2015年12月中国社会科学院发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出：“中国三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩、库存高企、房价下跌态势。”据预测，2015年，中国商品房待售面积为7.2亿平方米，考虑待售期房库存后，广义房地产库存面积为32.3亿平方米，去化周期长30.2个月[5]。2015年12月召开的中央经济工作会议明确提出了“加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”的任务。随着农民长期进城打工，农村由经常居住地转变为临时居住地，宅基地对其发挥的居住功能逐渐弱化。由于缺乏完善的与高速发展的城镇化、工业化进程相适应的农村宅基地流转与退出机制[6]，伴随着大量农民由农村转入城市就业、落户，形成了“人地分离”“人走地留”的局面，“空心户”和“空心村”已成为普遍现象。 　　??估算，全国2亿亩农村宅基地中有10%～15%处于闲置状态，有的地区空置率甚至达到30%[7]。同时，在农村人口向城镇持续转移过程中，农村新增人口的宅基地需求依法仍需继续满足，造成农村宅基地使用长期处于增量供应状态，存量盘活利用几乎为零[8]，呈现出农村人减地增的逆向发展趋势，进而导致了城镇化过程中城市建设用地和农村居民点建设用地“双增长”的悖论局面。基于进城农民融入城市社会面临的住房难题与农村宅基地低效利用相并存的现实状况，深入研究宅基地资产盘活与城市购房问题相挂钩的具体操作思路及解决对策，具有重要的现实意义。 　　二、概念界定与操作思路 　　（一）宅基地退出与城市购房相挂钩的内涵 　　201