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有关空置房几点认识探讨 　　摘 要:随着我国房地产业健康发展的进程,空置房增长率的上升,引起了社会和业内专家的关注。那么,空置商品房的划定、空置率的计算方法及空置率警戒线的确定和空置率的另一个视角“饱和度”的预测,对房地产发展是一个重要的理论基础和开发依据。可以对空置率的探讨具有重大意义和深远影响。 　　关键词:房地产业员;空置率;饱和度 　　 　　一、关于空置房的划定及空置率的计算问题 　　 　　虽然可以认为,到目前为止,我国房地产发展总体上是健康的,没有出现全国性的房地产过热现象,但是,存在一些问题也不容忽视。其中最大的问题是空置房持续增加。 　　据有关部门的一项统计,济南今年前半年的商品房销售下降,商品住宅空置率大幅上升。今年1-6月,济南市房地产开发投资49.1亿元,同比增长11.5%.目前住宅仍是开发主体,前半年完成投资41.9亿元,同比增长5.3%,所点比重为85.3%,下降4.7个百分点,其中经济适用房完成投资4462万元,下降53.3%,办公楼完成投资2.1亿元,增长156.9%。 　　土地购置和土地开发快速增长。前6个月济南房地产开发企业购置土地 　　165.1万平方米,同比增长145%;完成土地开发35.4万平方米,增长54.6%。开发企业用地土地购置费用20.7亿元,同比增长39.2%;土地成交价款19.1亿元,增长65.5%,显示出土地房地产开发资金充裕。到6月底,到位资金101.7亿元,比完成投资额高出52.6亿元,同比增长39.3%,增幅同比高30.2个百分点。 　　与此同时,房地产开发施工规模下降,新开工及竣工面积增加。前半年我市商品房屋施工面积635.7万平方米,同比下降1.1%,其中新开工212.1万平方米,增长67.6%,其中信宅竣工66万平方米,增长82.3%. 　　在开发投资高涨的同时,济南商品房销售却在下降。前6个月共销售商品房屋83.3万平方米,同比下降8.2%.其中:销售住宅79.5万平方米,下降7.2%。6月底,我市商品房平均价格为3068元,其中商品住宅平均价格2990元/平方米,分别增长6.8%和4.5%;商品房屋空置37.8万平方米,其中住宅空置35.6万平方米、分别增长26%和60.2%。 　　但不管怎么样,空置房是在继续增加。 　　当然,光凭空置房的多少,并不足以得出过热还是不过热的结论,这是因为: 　　首先,必须区分出正常空置和非正常空置两种情况。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求(可能会产生的需求)”等等,市场上需要有一定比例的空置房,这是正常的。关键是什么样的比例为适当。 　　其次,非正常空置也不都是由于过热造成的,要具体分析其成因:行业外部原因,如国内和世界宏观经济的变化,出现突发事件,如战争、流行病等。行业内部原因:如○1整体过热造成的空置,即行业经济发展不适度地超越了国民经济发展水平:○2由于市场预算不够、市场定位不准盲目跟风逐流,导致结构性过热造成的空置积压;○3不适销对路造成的空置,例如地段不好,户型不好或陈旧、品质低劣、配套不全等;○4由于价位不当造成的空置。 　　目前,空置商品房的多少,已成为我们分析和调控楼市的最重要的最直观的指标之一。因此,应加紧研究解决以下问题: 　　(一)空置商品房的定义 　　国家建设部、国军用发改委、国家统计局已发出通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作业标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以愉的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。这个分类比以前进了一步。但对市场调控来说,空置房的生成原因是最关紧要的。因此,还应研究如何从这方面来定义空置房,以便准确的对症下药。 　　(二)空置率的计算方法 　　目前是以“报告期末商品房或商品住宅的空置量”与“近三年商品房或商品住宅的竣工量”进行比较,其比值即为空置率。为此,经常看到有不同争论。例如,是应该“以近3年商品房的竣工量为分母来计算空置率”还是应该“以全社会存量房屋为分母来计算空置率”,就有不同意见。 　　我的看法是,这两种空置率指标对房市调控都是很有用的,应同时存在。 　　以近3年商品房的竣工量为分母计算出的商品空置率,是一种“增量空置率”。它反映了报告期(某年)商品房的空置状态。它的用处是为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。有专家建议:按年度计算商品房空置率。其计算方法是:以报告期(当年)的商品房空置量(包括过去累积的和当期新增的空置房)为分子,以报告期竣工的可供出租、出售的商品房,加上过去累积的空置商品房为分母。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比,更能及时地确切地反映空置房的实际状况