江苏盐城金鹰国际商业项目定位营销推广策划方案h9a_waii.ppt

5、营销费用分解 1、费用提取：总销额*5% 2、费用分解： 试水期 销售节点 费用支出比例 媒体组合 总额度5% 蓄水期 总额度20% 其中强效期 占15% 强销期 持续期 二次强销期 清盘期 总额度30% 总额度10% 总额度30% 总额度5% 请填上相应的媒体 * 第六部分 团队保障 * 销售管理体系 双轨并行，双管齐下：注重思想观念的灌输 六环紧扣，循环管理：注重直接与执行反馈 三角回环式管理：发挥齿轮效应作用 内、外客户跟进管理 销售体系先进管理模式 * 销售管理体系 营销策划管理 高层销售管理 双 管 齐 下 ⒉组织管理 ①制订工作目标 ⑥因实际情况作出调整 ⑤工作绩效评估 ③分组、落实责任 ②组织、管理、执行 ⒈目标管理 ⒊执行管理 5．绩效管理 6．调整管理 ④不间断销售培训 4．培训管理 六 环 紧 扣 * 高层管理 以项目系统负责人为核心的高层管理运作。 中层管理 以工作专项负责人为核心的中层管理运作。 基层管理 以组长为核心的基础管理运作。 对下层管理 反馈基层信息 对下层管理 反馈中层信息 反馈基层信息 直线管理 销售管理体系 * 客户跟进管理 内在客户—已成交/已下诚意金客户 外在客户—潜在客户/未成交客户 通过其发展新客户 进行密切跟踪，严防客户流失 促进最终成交 分析客户资料为目标客销售 客户分类后，按诚意度进行分级跟进 密切跟踪，发展成为“内在客户” 保持密切的联系 以活动进行感情的沟通 销售管理体系 * 销售体系管理模式的管理目标化： 销售组织系统化：步骤严密、岗位明确、流程清晰； 管理工作规范化：条理分明、责任到职、严格执行； 人员素质专业化：专业标准、专业考核、专业培训； 功能服务多元化：团队人员工作可塑性强，能够胜任销售工作以外的诸多工作事务; 销售业绩目标化：力争超额完成销售任务，做到零投诉、零重卖、零错误。 销售管理体系 * 销售队伍组建时间节点 完成人员招聘 1月20日 春节前 完成人员首次培训 2月 春节后 销售人员进场 2月20日 售楼部开放 4月初 房展会 派销售人员 到场 3月25日 内部认购 4-18日 公开销售 完成项目 系统培训 完成开盘前培训和开盘预演 The No.1 Real Estate Agency in the World全球最大地產代理 * 大客户团购板块 项目总监 周军彪 现场销售主管 销售组 销售一组 策划负责 金晓奇 泛销售板块 公司总经理 曾智雄 集团顾问团 公司专业支持 销售部 建筑设计部 项目经理李伟建 市场研究部 发展策划部 人力资源部 销售团队组织架构图 销售二组 The No.1 Real Estate Agency in the World全球最大地產代理 * 销售队伍培训 销售基本培训 项目知识培训 体验式培训:“打动自己，才能打动客户” 精英培训:挑选表现优良的员工，进行特训营式培训，全面提升精英分子的专业、营销能力。 * Thanks The No.1 Real Estate Agency in the World全球最大地產代理 * * 三、项目战略定位 产品 3+2的战略定位，项目地段的优越性成为应征了“地段决定价值”恒古不变的定律，金鹰商业集团的品牌优势，无疑是其奠定商业开发的契机。 * 项目战略定位 战略定位：非主流市场的机会主义者 核心竞争力：“CBD核心区+生态商务商业环境+企业品牌号召力” * 四、项目主题定位 金鹰·village—— 城市时尚生活的橱窗 金鹰，发展商企业文化的延伸，提升项目知名度与市场号召力； Village，英文意为“部落”，再此意在说明项目是CBD核心区体量较小的商业项目，但是能够浓缩城市文化、生活方式、个性价值等鲜明特征的场域。 * 五、项目功能定位 非主流动感时尚休闲购物街区 * 六、项目目标定位 ——盐城新商业文化名片和城市文化名片； ——成为商业精英和知名商户的标志和名片； ——打造盐城活力时尚标志性商业街区； ——盐城主题商业时代投资者的首选物业，能够开启盐城商业投资新时代。 * 六、客群定位 投资型客户 包括散户型投资客户和专业型投资客户。 综合这类客户的特征和本项目的投资特性，此类客户将是本项目核心客户的重要组成部分。 经营型客户 本项目因为档次较高，主题明确，对招商的要求无疑将设定较高的门槛。从本项目的特色定位和发展前景看，本项目定能吸引盐城乃至全省、周边省市已有积累的分散型品牌经营客户以及部分个体经营者，以借形象与氛围获得更大的利润。 * 消费群体定位 盐城本地消费人群，这部分人群主要在项目内进行购物、餐饮、休闲娱乐，他们是本项目的主体消费群；