我国房地产税收政策研究s7uy7njq.doc

PAGE 我国房地产税收政策研究 秦　虹 秦虹　建设部政策研究中心副主任　研究员　　李晓炜 秦虹　建设部政策研究中心副主任　研究员　 李晓炜　中国社会科学院研究生院城乡系硕士研究生 [摘要与告白] 以财产税理论为基础，阐述了房地产税收应当具有的筹集地方政府财政收入、促进社会公平、调控房地产市场的三大职能。指出了我国现行房地产税收政策存在的问题。着重探讨了税收作为经济手段对房地产市场的调控作用。借鉴国外经验，提出了调整我国房地产税费体系的设想和建议。 Research on the Real Estate Taxation Policy of China Abstract： Based on the Property Taxation Theory, the essay set forth the three main functions that the Real Estate Taxation should take on, which are raising local government revenues, promoting social equity, and regulating the real estate market. The authors not only pointed out the problems of current Real Estate Taxation Policy, but also discussed the effect of taxation on the real estate market. By absorbing the experiences of foreign countries, the essay put forward the ideas and suggestions about the real estate taxation reform of China. 引言 房地产税收是指与房屋和土地有关的税收。房地产税收制度是国家以法律的形式规定的房地产相关税种设置及征税办法的总和，它是市场经济条件下，国家运用税收法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。我国的房地产税收是由多个税种组成的一个税系，包括土地增值税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加 教育费附加虽然不是税收，但与城市建设为湖水一样，都是依附于营业税的，具有税的性质，因此一并列出。 教育费附加虽然不是税收，但与城市建设为湖水一样，都是依附于营业税的，具有税的性质，因此一并列出。 2003年以来，我国房地产市场进入了一个新的发展阶段，但高速运行的过程中难免产生一些不和谐的因素。在房地产业支柱地位不断被强调的同时，房地产市场仍存在不容忽视的问题：一是商品房价格上涨过快；二是部分地区房地产投资规模过大；三是商品房供应结构问题进一步凸现；四是房地产市场秩序比较混乱。 从2003年6月央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），到2005年3月底国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）、5月建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（“七部委八条”），以及2006年五月出台的“新国六条”，显示了国家从单一的土地、金融政策逐步过渡到依靠政策组合，并引入税收手段调控房地产市场的过程。 目前的税收政策调整仍然只是局部性的。而事实上，最近一段时期，改革房产税等税种乃至整个房地产税收体系的呼声和讨论日渐高涨。虽然我国房地产税收体系存在的问题是较为明显的，但已有的论述或是只着眼于个别税种进行讨论，或是只针对体系中存在的主要问题进行大体论述。本文则首先明确了房地产税收主体税种的财产税性质，进而试图对整个税制及相关领域政策进行系统性的研究，并侧重于税收对房地产市场调控作用的分析。 一、房地产税收的性质 房地产税收是指与房屋和土地有关的税收。在我国现行房地产税收体系中，不仅包括直接以房屋和土地为课税对象（又称税收客体）的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等税种，也包括国家在房地产开发、流转、管理过程中，根据相应的税收规范，强制地向房地产纳税义务人征收的税赋，如营业税、城市维护建设税、教育费附加 注：教育费附加虽然不是严格意义上的税收，但它与城市维护建设税都是营业税的附加，具有相似的地位，因此也一同列出。 注：教育费附加虽然不是严格意义上的税收，但它与城市维护建设税都是营业税的附加，具有相似的地位，因此也一同列出。 实际上，我国房地产税收对现代国家税收的三大体系——财产课税、所得课税和商品课税都有涉及。以房屋和土地为课税对象的税种属于财产税范畴，包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等；对企业与房地产生产、经营相关的所得，