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房地产估价与土地估价 基本理论与方法介绍 （新员工培训资料） 永业行 技术部 编讲 二OO七年三月二十三日 房地产估价与土地估价的基本理论与方法 一、房地产基本概念和内涵 1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。 2、土 地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。 3、建筑物----是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 4、房 屋----是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 5、构筑物----是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 6、其他地上定着物----固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 （比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。） 7、地上建筑物----一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等） 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。 二、房地产的表现形态（实物） 1、估价对象的主要表现形态 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。 2、估价报告涵盖的对象 在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。 房地产估价报告与土地估价报告的估价对象及范围 项目 土地估价报告 房地产估价报告 主要估价对象 无建筑物的空地 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土地价值（征税或补交出让金，办理银行抵押有时需要单独评估土地） 无建筑物的空地 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土地价值 地上有建筑物，只需评建筑物价值 地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建筑物）作为一个整体进行评估 在建工程（土地与未建成的建筑物的合成体） 未来状况下的房地产（现在为期房，计划建设中） 已经消失的房地产（民事纠纷或理赔） 房地产的局部（某栋某单元或其中的装修装饰部分等） 包含有其他资产的房地产或者以房地产为主的一个企业整体（收益法、成本法，与资产评估相结合，如酒店宾馆的评估价值，除了包含建筑物及其占用的土地价值，还可能包括家具设备，甚至包含客户基础、员工队伍、商誉等等） 作为企业整体的一部分的房地产 总结 ①房地产估价的范围较广，涵盖了土地估价的范围； ②只需评土地价值的，根据委托方要求可以出具土地估价报告，也可以出具房地产估价报告； ③凡是需要评建筑物价值的，就必须出具房地产估价报告。 三、房地产权益 1、概念及内涵： （1）房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。 （2）房地产权益是指以房地产权利为基础的，包括： 房地产的各种权利（所有权、使用权） 受到其他房地产权利限制的权利（如设有抵押权的房屋所有权） 受到其他限制的房地产权利（如城市规划对房地产权利的限制） 房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售可出租给广告公司做广告） 2、房地产权利的类型： 3、土地使用权的类型： 四、房地产实物、权益、区位对价格的影响 实物组成： 价值影响因素： 表现形态： 五、房地产估价与土地估价中的专业术语与估价方法基本介绍 （一）房地产估价规范中专业术语 1．房地产土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2房地产估价专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。3估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产。4估价目的估价结果的期望用途。5估价时点估价结果对应的日期。6客观合理价格或价值某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。7公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必