房地产税制改革及对未来房地产市场的影响syrkpghy.ppt

房地产税制的国际经验 土地税收的设置宗旨 政策型：税收的开征目的是通过征收保有税，提高占有土地的成本，从而促进土地的流动和更有效的利用，预防和制止土地投机。法国和我国台湾省为代表。 财政型：税收开征的目的是保证地方政府的财政收入，与国家的土地政策基本无关。美国和加拿大为代表。 混合型：开征目的兼顾满足地方财政收入和推行国家土地政策的目标，日本为代表。 * 房地产税制的国际经验 房地产税在税收体系中的地位 财产课税非主体税种 房地产税是财产税的重要组成部分。财产课税曾是各国财政收入的主要来源，但目前财产课税的主体地位已被所得税和商品税所取代，在全部财政收入所占的比重较小。从长远来看，由于财产课税在保证地方政府收入，公平社会财富分配，促使闲置财产投入使用，减少投机等方面，具有所得课税和商品课税所没有的功能和优点，仍是一国税收制度的重要组成部分。 * 房地产税制的国际经验 房地产税在税收体系中的地位 在全部财政收入中所占的比重 发达国家财产课税收入约占全部财政收入的10%-12%。如美国财产税占税收总额的11%左右，英国财产税占整个税收收入的8%左右。发展中国家平均仅为5%-6%。 * 房地产税制的国际经验 税收在各级政府间的归属情况 土地课税由于其课税对象的位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。因此，多数国家将其作为地方税，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。一般地，房地产税属于地方税体系，是地方财政收入的主要来源，且呈上升趋势。 * 房地产税制的国际经验 房地产税的征税重点与配套体系 税收的分布结构：各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。强化房地产保有课税会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，避免业主低效率使用财产，推动房地产要素的优化配置。 征收房地产税所需要的配套体系：一是规范而严密的财产登记制度，以有效获取财产信息和征管资料；二是完整而系统的房地产评估制度，包括建立专门机构和专业人员以及完善的法律体系，并把计算机技术引入估价管理以提高估价质量和效率。 * 房地产税制的国际经验 各国房地产税费制度的共同点 “正税、少费”是重要特征 大多数国家都以土地税收作为房地产税费制度的核心。对于房地产而言，无论它处于社会再生产任何环节，要缴纳的规费种类都很少且额度很低，一般仅占房地产价值的2%左右。即便如此，在西方许多国家都把收缴的规费列入地方财政预算，明确它的使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定的作用，对于使用费的征收，充分体现了“谁受益，谁纳费”的公平原则。 * 各国房地产税费制度的共同点 土地税收主要是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源。 这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面激发地方政府征收房地产税的积极性，另一方面扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。这在美国体现的最为明显，房地产税由各市、镇征收，大多数收入归地方政府所有，用于当地的基础设施建设，其房地产税一般要占地方税收收入的50%—80%。 * 各国房地产税费制度的共同点 从税收的总体结构来看，各国的土地税都由土地保有课税、土地经营课税、土地取得课税三个环节组成；从税收的分布结构来看，各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。 * 各国房地产税费制度的共同点 各国在调节土地资源配置过程中，都是运用多种税、多次征的复税制，而不是借助单一税种来实施。 在市场经济条件下，土地作为生产要素运用于社会再生产过程中，土地所有权、使用权等等都是分离的，从而土地运用于社会再生产过程中，会给不同主体带来不同利益，只有对与土地有关的不同主体的收益都调节到了，才能达到合理利用土地资源之目的。所以，各国在土地税制建设中，都是从宏观调节出发，把土地作为生产要素看待，建立有关土地的复税制体系。 * 各国房地产税费制度的共同点 从税负水平来看，国外房地产财税政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。 宽税基，即对除公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免征外，其余的房地产所有者或占有者均为纳税对象。少税种，即国外设置的有关房地产的税收种类较少，避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公现象发生，降低税收征管成本。低税率，能够在税基较宽、征收效率较高的前提条件下，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源。这样的税制设计可以说代表了房地产税收作为财产税的未来发展方向。 * 改革的基本思路 1．基本原则 改革的基本原则应当是“简化税制、方便征管，有利于兼顾效率与公平”。 * 改革的基本思路 2．“明租、正税、清费”应当成为改革的基本方向 在目前的房地产税费制度与土地使用制度之下，