物业设备设施工程管理(.pptxVIP

;6、设备运行经济管理 a.目的 b.管理措施 ;1、事后维修阶段; 2、预防维修阶段;3、设备综合管理阶段;二、物业设备设施概述;三、物业设备设施管理：; 2、管理内容和措施：;b. 凡是安装在用的设备,必须做到台台都有完整的设备使用、维护规程. c. 对新增设备要负责在设备运行前制订出设备使用、维护规程。 d. 岗位人员在执行规程中,发现规程内容不完善时要逐级及时反映,工程管理专业人员应立即到现场核实情况,对规程内容进行增补或修改. ;设备操作规程制定应包括的内容;* 建立设备台帐：;c .操作设备的步骤,包括操作前的准备工作和操作顺序; d. 紧急情况处理的规定; e. 设备使用中的安全注意事项,非本岗位操作人员未经批准不得操作本机,任何人不得随意拆掉或放宽安全保护装置等; f. 设备运行中故障的排除. ;* 建立设备台帐：;*设备运行保养技术管理;·要对每台设备,定出检查的部位(巡检??)、 内容(检查什么)、正常运行的参数标准(允 许的值),并针对设备的具体运行特点,对设 备的每一个巡检点,确定出明确的检查周 期。工程专职人员进行复查等制度；（可 运用目视管理建立标识、标牌）。 ;·一级保养： 一级保养以各专业员工为主，各相关专业配合，共同进行。 基本内容：清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查维护。 ·二级保养： 以专职人员为主，各相关专业配合，共同进行； ;基本内容： a 清扫、检查和调整电器部位； b. 清扫各润滑部位，按要求调换润滑油； c. 检查设备的主要精度和技术状况； d. 修复和更换所有磨损部件； e. 提供无图纸关键零件标准尺寸及加工周期长的零件，为下次保养或修理作准备； ;f. 必须做好详细记录，存档备查； （基本内容：保养内容、日期、保养人、验证人，对改变技术参数和管线路图应在原理图中说明原因，并因有批准人）。 g. 对个别主要精度和技术要求，确经努力还不能达到要求的，应在记录中详细记录经过，以便安排修理计划及为更新部件做预算。 ;·保养周期的确定，可根据以下几条因素考虑： a.设备日常维护保养情况，设备的操作使用情况； b.设备的类别、性能结构，设备原有技术状况与使用条件； c.按各项设备的行业标准进行维护保养。 ;# 外围项目的保养，由外包单位专职人员维保，物业工程专业人员负责进行监管和控制，按合同要求定期、定时维保并做好配合工作和验收确认工作。 # 各专业应针对各类设备，设立对应的设备保养员直接对主管或领班负责，从而形成一个专、群、内、外相结合的设备保养网络。 ;设备保养操作人员和维修人员应具有相关技术资质证书，熟知设备的性能，懂维护保养技术，方能操作。 # 对设备的保养应每月落实、安排，每周检查执行情况；对保养过程应进行控制，确保完好。 ;* 设备运行经济管理： ;目的： 以有效的现场管理降低公共能源的消耗，从而减轻业主、使用人的经济负担，以达到自我完善、自我运转、自我发展的目的。 管理措施： ·能源消耗控制管理，对系统和设备采用节能技术措施； ·加强日常管理延长设备使用寿命，使设备日常营运费用降低。 ;能源消耗管理一般可分为三个阶段。 第一阶段，滴水成河，聚沙成塔。每位员工都要树立节能降耗，从我做起的观念。 每日定时巡查和做好能耗记录，要求数据准确，做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时报告，杜绝跑、冒、滴、漏现象。 ;第二阶段，调整高耗能设备的运行状态， 如根据不同需求和实际情况调整设备的运行时间和运行负荷。 第三阶段，适当增加一些投资，提高物业管理的科技含量。改装或加装一些节能装置，使物业的节能设备及节能措施有较大的改观，从而更有效的节约能源，降低能耗。 ;如通过BA系统的监控措施，对空调系统，即冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置进行监测与控制，使各项设备的运行性能及能耗相互协调、匹配，处于最佳状态，使能耗最低。及对照明的控制等。 ;*、设备维修管理;;·严格遵守安全操作规程，如有故障发生，立即报告主管进行抢修或及时通知维保单位，现场应先采取有效措施，控制事态发展，确保人员安全。对违反安全操作规程及操作程序的行为，结合绩效考评进行处罚。对重大故障应查明原因，将维修处理结果、防范措施书面报告公司分管领导。 ;·控制、协调日常维修工作的执行情况，保证质量，使维修工作能高质量高效率的进行。 掌握每天维修所出现的失控现象（如重复保修、拖延维修时间等），及时了解情况，进行处理、善后工作； ;·工程部应每日统计各专业设备设施维修情况，并填写统计表，以有利发现问题，解决问题，提高工程部的维修质量。 ·建立工程部维修工具、设备备品备件的管理制度和收发程序，进行有效的管理控