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第三章 建设用地法律制度 本章目录 3-1 概述 3-2 我国城镇土地使用权有偿出让 3-3 土地所有权的转让 3-4 土地使用权出租 3-5 土地使用权抵押 3-6 土地使用权的终止 3-7 土地利用与保护 3-1 概述 建设用地法律: 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国房地产管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 本节主要内容 一、土地所有权与使用权 二、土地制度（所有与使用制度） 三、我国的土地制度原则 四、建设用地使用权取得方式（划拔、出让） 1、土地所有权：土地所有人在法律规定的范围内有权占有、使用、收益、处分其土地，并从土地上获得收益的权利。 是以土地为其标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利，并排除他人的干涉。 3、土地所有权与使用权的相互关系 区别 （1）土地所有权是自物权（建立在自己之物上的权利）； 土地使用权是他物权（建立在他人之物上的权利）。 区别 （2）土地所有权是完全物权：土地所有权人有权对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并排除他人的干涉，是一种完全的充分的财产权； 土地使用权是限制物权：使用权一般不包括决定财产命运的处分权能，所以称作限制物权。 区别 3）土地所有权具有不可交易性； 土地使用权可交易。 联系： 土地所有权决定着土地使用权。土地所有权是对土地的绝对的支配权，土地权能的分离而形成的土地使用权是由土地所有权人的意志决定的，土地使用的方式、用途、期限、处分等都服从于土地所有权。 土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 二、土地制度（所有与使用制度） 土地制度国际范围来看主要有三种模式 一、是土地私有制或者主要以土地私有制为基础的完全市场体制 二、以土地公有制为基础的非市场体制模式 三、国家有效控制下的市场体制模式 三、我国的土地制度原则 1、坚持城市土地单一的属于国家所有，国家实行土地的有偿出让； 2、实行两权分离，使土地使用权商品化； 3、实行两权分离，国家与用地单位不再是单纯的行政管理关系，同时也是一种平等的民事关系； 4、在实行两权分离的前提下，强化国家对土地使用的监督和管理，调节土地使用权的正常流动。 三、我国土地制度 土地管理法第4条 :国家实行土地用途管制制度。　 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。　 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 土地管理法 第8条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 《物权法》 第135条?建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第136条?建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 第137条?设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。…… 四、土地使用权取得方式（划拔、出让） 1、划拨： 指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征：①没有明确的期限 ②无须支付土地使用权出让金 ③不能转让、出租或抵押。 2、出让方式 招标 拍卖 挂牌 协议 3-2我国城镇土地使用权有偿出让 一、土地使用权有偿出让的法律含义 二、使用权出让所遵循的原则 三、土地使用权的出让方式 3-2我国城镇土地使用权有偿出让 一、土地使用权有偿出让的法律含义 土地使用权出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 主体 : 出让方：土地所有者——国家 受让方：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。范围较广。 二、使用权出让所遵循的原则 规划原则 严格审批、登记原则 平等、自愿、有偿原则