江苏楚州弘瑞名都景观型社区项目整合营销推广报告销售策划方案5ue2bc3x.docVIP

江苏楚州弘瑞名都景观型社区项目整合营销推广报告销售策划方案 楚州弘瑞名都 项 目 整 合 营 销 推 广 报 告 1 前 言 近几年，楚州国民经济、社会和城市发展迅速，各项指标增幅显著，城市面貌日新月异。与此同时，楚州房地产市场也取得长足的发展，房地产投资增速明显，项目向规模化、品牌化与集群化方向发展。 本报告将就淮安市楚州区弘瑞名都项目现状，从市场、销售执行、策划、宣传推广、推广费用等方面，就本项目必要的阐述和分析，力求对该项目有一全新的了解与认同。 1 本提案内容总精神 我司自接手贵司项目时，进行了多次的讨论与研究，针对目前的市场形势与本项目的特质，发现很多问题，如地价，成本，区域等，我们将通过以下的内容对这些关键问题一一进行解析，希望能从中间得到启示，为项目的成功运作打下扎实的基础。 我们不沿用规范式的提案报告格式及内容，去掉一些华而不实，空洞乏味的陈词滥调，直接切入项目核心，提出问题，面对问题，解决问题。 1 第一部分 楚州区概况及房地产市场调研分析 1 一、楚州区区域环境分析及经济结构研究 1、区域概况 1）地理环境 淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。 1 2）交通条件 ◆高速公路 淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。 ◆铁路交通 新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。 ◆水运空运交通 京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。 9 1 2 3 1 2 3.5 8.5 时间（h） 徐宿淮盐高速 淮连高速 淮宁高速 京沪高速 高速公路 宿迁 盐城 徐州 连云港 南京 上海 北京 目的城市 1 2、总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 1）人口增量及组成分析 2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。 表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数。 23.4 22.72 24.41 城市人口（万人） 40.37 39.23 38.95 城镇人口（万人） 35.21 35.03 35.14 总户数（万户） 城镇人口51万，其中城区人口28万 121.1 119.46 119.49 总人口（万人） 2010年（预计） 2006 2005 2004 年份 1 2）GDP发展状况及产业结构情况 2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均生产总值7292元，比上年增长8.3%。 2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总之9526元，比上年增长20.7%。 数据来源：楚州统计公报 1 2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%。实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09％。服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。 1 楚州区的经济结构调整和增长方式转变取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。2006年三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。 从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。 1 3）城乡居民人均收入及消费水平分析 根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人