房地产投资信托基金（reits）本土化研究zvicyzia.doc

房地产投资信托基金（REITs）本土化研究 摘 要 房地产业是资金高度密集的行业,离开充足的资金支持便没有房地产业的发 展。投资规模巨大、投资周期长是房地产业的重要特征。当前,由于房地产价格 不断上涨,以及房地产企业对银行间接融资过度依赖,人民银行采取了一系列贷 款紧缩政策,以消除泡沫、规避风险。在从紧的贷款政策下,房地产企业困难重 重,资金链越来越紧。而同时,随着我国国民收入水平的逐渐提高,社会上形成 了巨额的闲散资金。由于缺乏投资渠道,居民的巨额储蓄一直无法用于多元投资。 所以象房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称 REITs这样的房 地产投融资工具在国内的发展,成为了一种必然。REITs有助于分散房地产行业的 系统风险,有助于减少商业银行的不良贷款,对于广大中小投资者,也提供了流 动性很好的小额投资机会。 从 20世纪 60年代初期推出的第一只美国上市交易的房地产投资信托以来, REITs在海外已经有了四十多年的发展历史。结合海外 REITs发展经验和国内实际 情况,研究如何实现 REITs的本土化,具有重要理论意义和实践价值。 本文采用了比较研究和实践分析的方法,广泛借鉴国内外已有研究成果,通 过对土地经济学、不动产投资与金融、法律、房地产投资信托相关学科的相互渗 透结合,综合研究 REITs在本土化过程中的问题。文章首先从 REITs的相关理论 分析入手,阐述了信托和投资基金的原理与类型。之后,对发达国家和地区的 REITs 运作经验进行借鉴总结,其中包括美国、澳大利亚、香港等地 REITs的发展情况 和特点。接下来文章对 REITs在国内的试行情况进行研究,对于国内 REITs的发 展现状作出了特征分析。在此基础上,文章根据所总结的海外经验,结合国内现 状,提出国内 REITs发展的构思,提出国内 REITs在不同阶段的基本类型设想、 发展模式构想。本文认为,REITs在国内的运行环境还需要大力改善,还有很多制 约发展的障碍和瓶颈需要突破。这些障碍和瓶颈可以从政策制度、法律法规、不 动产产权等几个角度来区分和阐述。最后,针对现行条件下 REITs发展的制约因 素,文章从完善 REITs运作环境、构建法律法规框架、健全 REITs的监管、信息 体系等几个层面提出了建议与措施。 【关键词】REITs 经验借鉴 发展模式 突破瓶颈 1 Abstract Real estate industry is highly capital-intensive that could not be developed without adequate financial support. Large scale and long period of investment is the important feature of it. At present, due to rising real estate prices and real estate enterprises’ excessive dependence on indirect financing to banks, the Peoples Bank adopted a series of tightening lending policies in order to eliminate bubbles for risk aversion. In tight lending policies, the real estate enterprises with tighter capital chain have a lot of difficulties. At the same time, as the gradual increase of residents’ income, a huge amount of scattered funds has been formed. Due to the lack of investment channels, the residents have been unable to utilize their huge savings in multi-investment. So, as a sort of real estate investing and financing tool, the development of Real Estate Investment Trusts REITs for short become an inevitable necessity. REITs he